Wer ein vermietetes Mehrfamilienhaus oder eine Mietimmobilie bewertet, kommt am Ertragswertverfahren nicht vorbei. Es berechnet den Wert einer Immobilie primär aus dem, was sie an Mieteinnahmen erwirtschaftet.
Grundprinzip: Wert = Ertrag
Das Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV) geht davon aus, dass der Wert einer Renditeimmobilie davon abhängt, welche Mieteinnahmen sie langfristig generiert. Je höher die Nettomieteinnahmen, desto wertvoller das Objekt.
Der Ertragswert setzt sich zusammen aus:
- Bodenwert (wie beim Sachwertverfahren: Fläche × Bodenrichtwert)
- Gebäudeertragswert = Jahresreinertrag / Liegenschaftszinssatz × Barwertfaktor
Schritt-für-Schritt Beispielrechnung
| Position | Betrag |
|---|---|
| Jahreskaltmiete (6 Wohnungen à 800 €/Monat) | 57.600 € |
| Abzgl. Bewirtschaftungskosten (25 %) | -14.400 € |
| Jahresreinertrag Gebäude | 43.200 € |
| Abzgl. Bodenwertverzinsung (3 % × 300.000 €) | -9.000 € |
| Gebäudereinertrag | 34.200 € |
| Barwertfaktor (40 J. RND, 3,5 % LZ) | × 21,36 |
| Gebäudeertragswert | 730.512 € |
| + Bodenwert | 300.000 € |
| Ertragswert | 1.030.512 € |
Was sind Bewirtschaftungskosten?
Bewirtschaftungskosten umfassen alle laufenden Kosten, die der Eigentümer trägt und nicht auf Mieter umlegen kann:
- Verwaltungskosten (ca. 3–5 % der Miete)
- Instandhaltungskosten (ca. 10–15 € / m² / Jahr)
- Mietausfallwagnis (ca. 2–4 % der Miete)
- Nicht umlegbare Betriebskosten
Was ist der Liegenschaftszinssatz?
Der Liegenschaftszinssatz (LZ) ist der Kapitalisierungszinssatz, der dem Risiko und der Marktlage der Immobilie entspricht. Er wird vom Gutachterausschuss festgesetzt:
- Wohnimmobilien (Top-Städte): 2,5–3,5 %
- Wohnimmobilien (B-Städte): 3,5–5 %
- Gewerbeimmobilien: 5–7 %
Niedrigerer LZ = höherer Ertragswert (Markt zahlt Premium für sichere Erträge).
Ertragswert vs. Marktpreis
Der Ertragswert ist eine methodische Berechnung — nicht zwingend der tatsächliche Marktkaufpreis. In Boomzeiten übersteigen Kaufpreise oft den Ertragswert (Käufer spekulieren auf Wertsteigerung). In Abschwungphasen liegen Kaufpreise manchmal darunter.
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