Wer ein Haus bewerten lässt, bekommt oft den Begriff "Sachwertverfahren" zu hören. Es ist eine von drei gesetzlich anerkannten Wertermittlungsmethoden — und die häufigste bei Einfamilienhäusern, die nicht vermietet werden.
Die drei Wertermittlungsverfahren im Überblick
| Verfahren | Anwendungsbereich | Grundlage |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | ETW, Baugrundstücke | Vergleichbare Kaufpreise |
| Ertragswertverfahren | Vermietete Objekte (MFH, ETW) | Mieteinnahmen |
| Sachwertverfahren | EFH, DHH, unbebaute Spezialimmobilien | Substanzwert (Boden + Gebäude) |
Wie funktioniert das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren (§§ 21–23 ImmoWertV) ermittelt den Wert einer Immobilie aus zwei Komponenten:
- Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert (€/m²)
- Gebäudesachwert = Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung
Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert + Sachwert sonstiger Anlagen (Garage, Terrasse etc.)
Anschließend wird ein Marktanpassungsfaktor (früher Sachwertfaktor) angewandt — der den rechnerischen Sachwert an das tatsächliche Marktpreisniveau anpasst.
Beispielrechnung Sachwertverfahren
| Position | Berechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Grundstück 500 m² | 500 × 350 €/m² (BRW) | 175.000 € |
| Gebäude 150 m² NRF | 1.800 €/m² × 150 m² | 270.000 € |
| Alterswertminderung (30 Jahre) | 270.000 × 30 % | -81.000 € |
| Gebäudesachwert | 189.000 € | |
| Garage etc. | 15.000 € | |
| Vorläufiger Sachwert | 175.000 + 189.000 + 15.000 | 379.000 € |
| Marktanpassungsfaktor (1,15) | 379.000 × 1,15 | 435.850 € |
Was ist der Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert (BRW) ist der vom Gutachterausschuss ermittelte durchschnittliche Lagewert des Bodens in einer Gemeinde — unabhängig vom Gebäude. Er wird alle 2 Jahre veröffentlicht und ist öffentlich zugänglich (BORIS-System der Länder).
Was ist die Alterswertminderung?
Gebäude verlieren über ihre Nutzungsdauer an Substanzwert. Formel: (Alter des Gebäudes / Gesamtnutzungsdauer) × 100 %. Bei einem 30 Jahre alten Haus mit 80 Jahren GND ergibt sich 37,5 % Minderung.
Wann weicht das Ergebnis vom Marktwert ab?
Das Sachwertverfahren orientiert sich an Substanz und Kosten — nicht an der Marktnachfrage. In gefragten Innenstadtlagen kann der Marktwert erheblich über dem Sachwert liegen (Marktanpassungsfaktor > 1). In strukturschwachen Regionen liegt er darunter.
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