Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist eines der drei anerkannten Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung). Es berechnet den Immobilienwert über die Herstellungskosten des Gebäudes + Bodenwert — unabhängig vom aktuellen Marktpreis.
Anwendung vor allem bei: Eigengenutzte Wohnimmobilien, Einfamilienhäuser, Objekte mit wenigen Vergleichsobjekten, selbstgenutztes Gewerbe.
Die Formel
Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert (abzgl. Alterswertminderung) × Sachwertfaktor
Schritt-für-Schritt-Berechnung
1. Bodenwert
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert
Beispiel: 350 €/m² × 400 m² = 140.000 €
2. Normalherstellungskosten (NHK)
NHK 2010 (Richtwert je m² Bruttogrundfläche) × BGF = Gebäude-Neuwert
Beispiel: 1.200 €/m² × 200 m² BGF = 240.000 € (Neuwert)
3. Alterswertminderung
Lineare Abschreibung: (Gebäudealter / Gesamtnutzungsdauer) × Neuwert
Beispiel: 25 Jahre alt, GND = 80 Jahre → 25/80 = 31,25 %
Alterswertminderung: 240.000 × 0,3125 = 75.000 €
Gebäude-Zeitwert: 240.000 − 75.000 = 165.000 €
4. Vorläufiger Sachwert
Bodenwert + Gebäude-Zeitwert = 140.000 + 165.000 = 305.000 €
5. Sachwertfaktor
Der Sachwertfaktor (regional, vom Gutachterausschuss) passt den vorläufigen Sachwert an Marktbedingungen an. Liegt er bei 1,2 → Marktanpassung: 305.000 × 1,2 = 366.000 € Sachwert
Wann ist das Sachwertverfahren ungeeignet?
- Renditeobjekte (Mietwohnhäuser) → besser Ertragswertverfahren
- ETW in Mehrfamilienhäusern → besser Vergleichswertverfahren
- Objekte mit vielen Vergleichsdaten → Vergleichswert genauer
Typische Fehler beim Sachwertverfahren
- Falsche Bruttogrundfläche (BGF ≠ Wohnfläche nach WoFlV)
- Veraltete NHK-Tabellen (NHK 2010 vs. aktueller Baukostenindex)
- Sachwertfaktor ignoriert (dann kein Marktbezug)
