Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren (§§ 17–20 ImmoWertV) berechnet den Immobilienwert auf Basis der nachhaltigen Mieteinnahmen — es ist das Standardverfahren für vermietete Immobilien, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.
Grundgedanke: Eine Immobilie ist so viel wert wie die Summe aller zukünftigen Erträge (abgezinst auf heute).
Die Ertragswert-Formel
Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert
Gebäudeertragswert = Reinertrag × Vervielfältiger (Barwertfaktor)
Schritt-für-Schritt-Beispiel
Objekt: MFH, 6 WE, Gesamt-Jahreskaltmiete 48.000 €, Bodenrichtwert 300 €/m², 500 m² Grundstück
1. Rohertrag
Jahres-Nettokaltmiete = 48.000 €
2. Bewirtschaftungskosten abziehen
- Verwaltungskosten: ca. 5 % = 2.400 €
- Instandhaltung: ca. 10 €/m² × 400 m² Wohnfläche = 4.000 €
- Mietausfall-Wagnis: ca. 3 % = 1.440 €
- Gesamt Bewirtschaftungskosten: 7.840 €
Reinertrag = 48.000 − 7.840 = 40.160 €
3. Bodenwertverzinsung abziehen
Bodenwert: 300 × 500 = 150.000 €. Liegenschaftszinssatz (z. B. 3,5 %) × 150.000 = 5.250 €
Gebäudereinertrag: 40.160 − 5.250 = 34.910 €
4. Vervielfältiger anwenden
Restnutzungsdauer 40 Jahre, Liegenschaftszinssatz 3,5 % → Vervielfältiger = 21,36 (Tabelle)
Gebäudeertragswert: 34.910 × 21,36 = 745.700 €
5. Ertragswert
Bodenwert + Gebäudeertragswert = 150.000 + 745.700 = 895.700 €
Der Liegenschaftszinssatz — entscheidend
Der Liegenschaftszinssatz ist der Knackpunkt: Er wird vom regionalen Gutachterausschuss festgesetzt und bestimmt den Vervielfältiger maßgeblich. Typische Werte 2026:
- ETW in A-Städten: 1,5–2,5 %
- MFH in A-Städten: 2,5–3,5 %
- MFH in B-Städten: 3,5–5,0 %
- Gewerbeimmobilien: 5,0–7,0 %
