Wohnungsübergabe: Warum das Protokoll so wichtig ist
Das Übergabeprotokoll ist das wichtigste Dokument bei Ein- und Auszug. Es hält den Zustand der Wohnung zum Übergabezeitpunkt fest — und bestimmt, wer welche Schäden bezahlen muss. Ohne Protokoll ist es im Streitfall fast unmöglich, den ursprünglichen Zustand zu beweisen.
Was ins Übergabeprotokoll gehört
| Punkt | Was dokumentieren? |
|---|---|
| Zählerstand Strom | Aktueller Stand, Zählernummer |
| Zählerstand Gas/Wärme | Aktueller Stand, Zählernummer |
| Zählerstand Wasser | Kalt- und Warmwasser getrennt |
| Schlüssel | Anzahl und Art (Wohnungsschlüssel, Keller, Briefkasten, Garage) |
| Zustand Wände | Flecken, Risse, Löcher, Farbe |
| Zustand Böden | Kratzer, Dellen, Flecken |
| Zustand Fenster/Türen | Mechanisch in Ordnung? Dichtungen? |
| Küche (wenn gestellt) | Zustand aller Geräte, Funktionsprüfung |
| Bad | Fliesen, Armaturen, Schimmel? |
| Keller/Speicher | Leer? Zustand? |
Tipps für Mieter beim Einzug
- Sofort dokumentieren: Bei Einzug jeden Mangel notieren — spätestens 7 Tage nach Einzug schriftlich melden
- Fotos mit Datum: Jeder Mangel, jede Ecke — Smartphone-Fotos mit Zeitstempel
- Protokoll unterschreiben erst nach vollständiger Lektüre: Kein "Ich unterschreibe das schnell" — jede Zeile lesen
- Eigene Kopie behalten: Immer — auch wenn Vermieter zögert
Tipps für Mieter beim Auszug
- Schönheitsreparaturen prüfen: Nur wenn Klausel im Mietvertrag rechtlich wirksam ist (starre Fristen = oft unwirksam!)
- Besenrein übergeben: Wohnung muss sauber sein — aber nicht renoviert (außer wirksame Klausel)
- Dübellöcher: Grundsätzlich schließen, aber nicht verputzen/streichen müssen (außer Schäden)
- Protokoll mit Zeuge: Immer jemanden mitbringen
Was der Vermieter verlangen darf — und was nicht
Zulässig
- Ersatz für tatsächliche Schäden (nicht normaler Verschleiß)
- Renovierung wenn Klausel wirksam und Fristen abgelaufen
- Entrümpelung wenn Mieter Gegenstände zurücklässt
Nicht zulässig
- Renovierungsklauseln mit starren Fristen (BGH: meist unwirksam)
- Quotenabgeltungsklauseln (BGH 2015: unwirksam)
- Abzug für normalen Abnutzung (Bodenbelag, Tapete nach 10 Jahren)
- Neuwerterstattung für alte Gegenstände
Checkliste: Wohnungsübergabe
- ☐ Termin mit ausreichend Zeit planen (mind. 1–2 Stunden)
- ☐ Zählerstände ablesen und dokumentieren
- ☐ Alle Schlüssel zählen und übergeben
- ☐ Jeden Raum systematisch abgehen
- ☐ Fotos von allem — auch was in Ordnung ist
- ☐ Protokoll in zweifacher Ausfertigung unterschreiben
- ☐ Beide Parteien erhalten Original-Unterschrift
- ☐ Zeuge mitbringen (für beide Seiten empfohlen)
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