Mieterhöhung — was Vermieter dürfen und was nicht
Eine Mieterhöhung ist kein einfacher Anruf. Das Mietrecht schützt Mieter umfassend — und Fehler beim Erhöhungsverfahren machen die Erhöhung unwirksam. Dieser Leitfaden zeigt, wie Sie als Vermieter rechtssicher vorgehen.
Die 3 Wege zur Mieterhöhung
Weg 1: Vergleichsmiete / ortsübliche Miete (§ 558 BGB)
Der häufigste Weg. Voraussetzungen:
- Miete darf nicht in den letzten 12 Monaten erhöht worden sein
- Mieterhöhung darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen
- Kappungsgrenze: Max. 20 % in 3 Jahren (in angespannten Märkten: 15 %)
Begründung: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder 3 Vergleichswohnungen.
Weg 2: Indexmiete (§ 557b BGB)
Miete ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Steigt der Index, darf die Miete entsprechend steigen — ohne weitere Begründung. Vorteil: einfach, automatisch. Nachteil: Mieter muss dem Prinzip zustimmen (muss im Mietvertrag vereinbart sein).
Weg 3: Staffelmiete (§ 557a BGB)
Im Mietvertrag vereinbarte, regelmäßige Erhöhungen in festem Rhythmus (z. B. alle 2 Jahre +5 %). Klare Planbarkeit für beide Seiten. Vorteil: keine nachträgliche Begründungspflicht. Nachteil: Auch Erhöhungen, die über Marktmiete liegen, können problematisch werden.
Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Wenn Sie die Wohnung modernisieren (nicht nur instandsetzen!), dürfen Sie 8 % der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.
Beispiel: Neue Heizung kostet 15.000 €. Umlage: 1.200 €/Jahr = 100 €/Monat zusätzliche Miete. Deckelung: Die Miete darf durch Modernisierungsmieterhöhungen in 6 Jahren maximal um 3 €/m² steigen (bei unter 7 €/m² Ausgangsmiete: max. 2 €/m²).
Formale Anforderungen an das Erhöhungsschreiben
- Schriftlich (handschriftlich oder per E-Mail wenn Mieter E-Mail akzeptiert)
- Zustimmungsforderung (Mieter muss zustimmen!)
- Neue Miete klar benennen
- Begründung: Mietspiegel mit konkreten Werten, oder 3 Vergleichswohnungen
- Wirksam ab: Frühestens 2 Monate nach Zugang beim Mieter
Was tun, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Mieter haben 2 Monate Zeit zur Zustimmung. Stimmt der Mieter nicht zu, müssen Sie ihn auf Zustimmung klagen (keine automatische Erhöhung). Klagefrist: 3 Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist. Nach gewonnenem Urteil: Mieterhöhung rückwirkend ab dem ursprünglichen Termin.
Mietpreisspiegel — welche gibt es?
| Art | Bedeutung | Wo erhältlich |
|---|---|---|
| Qualifizierter Mietspiegel | Nach anerkannten Grundsätzen erstellt — bevorzugt von Gerichten | Gemeinde, Mieterverein |
| Einfacher Mietspiegel | Weniger strenge Methodik — auch anerkannt | Gemeinde |
| Mietdatenbank | Alternative, wenn kein Mietspiegel existiert | IHK, Vermieterverbände |
Checkliste: Rechtssichere Mieterhöhung
- 12-Monatsfrist seit letzter Erhöhung einhalten
- Kappungsgrenze prüfen (20 % in 3 Jahren, ggf. 15 %)
- Mietspiegel oder Vergleichswohnungen als Begründung
- Schriftliches Erhöhungsschreiben mit allen Pflichtangaben
- Zustellnachweis sichern (Einschreiben)
- 2-Monats-Frist abwarten
- Bei Nichteinigung: Zustimmungsklage innerhalb von 3 Monaten
