Zu kleine Wohnung: Welche Rechte haben Mieter?
Manche Vermieter geben im Mietvertrag eine zu große Wohnfläche an — absichtlich oder aus Unkenntnis. Für Mieter ist das ein Mangel, der Mietminderung, Rückzahlung und manchmal sogar Kündigung ermöglicht.
Ab welcher Abweichung sind Rechte möglich?
Der BGH hat entschieden: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, liegt ein erheblicher Mangel vor (BGH, Az. VIII ZR 361/03).
- Abweichung < 10 %: Kein Recht auf Mietminderung
- Abweichung ≥ 10 %: Mietminderung um den Prozentsatz der Abweichung
Beispiel: Vertrag sagt 80 m², tatsächlich nur 70 m² = 12,5 % Abweichung → Mietminderung um 12,5 %
Wie wird die Wohnfläche korrekt gemessen?
Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt als Standard im Mietrecht:
- Vollständig: Räume mit ≥ 2 m Deckenhöhe → 100 %
- Anteilig: Räume 1–2 m Deckenhöhe → 50 %
- Nicht gezählt: Keller, Dachboden (nicht ausgebaut), Garagen
- Balkon/Terrasse: 25–50 % (je nach Ausstattung)
Was können Mieter tun?
Schritt 1: Selbst vermessen
Kaufen Sie ein Laserentfernungsmessgerät (ab 30 €) und messen Sie alle Räume. Protokollieren Sie alles sorgfältig.
Schritt 2: Vermieter informieren
Schreiben Sie den Vermieter an und rügen die falsche Angabe. Fordern Sie Korrektur oder Mietanpassung.
Schritt 3: Mietminderung erklären
Sie können ab dem Monat nach der Rüge die Miete mindern. Eine Ankündigung ist sinnvoll, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben.
Schritt 4: Rückforderung
Zu viel gezahlte Miete aus der Vergangenheit kann zurückgefordert werden — allerdings nur innerhalb von 3 Jahren (Verjährung!).
Kann der Mietvertrag deshalb gekündigt werden?
Bei sehr großen Abweichungen ja — wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich kleiner ist und die Rüge ignoriert wird, kann unter Umständen außerordentlich fristlos oder mit Frist gekündigt werden. Fachkundige Beratung (Mieterbund, Anwalt) ist hier empfehlenswert.
Tipp für Vermieter
Messen Sie die Wohnfläche nach WoFlV nach, bevor Sie einen Mietvertrag aufsetzen. Differenzen von > 10 % kosten Sie im Nachhinein Mieteinnahmen und Rückzahlungspflichten.
Weiterführende Artikel: Wohnfläche korrekt berechnen | Mietspiegel verstehen | Vermieter-Pflichten
