Wer vermietet, denkt zuerst an Einnahmen. Doch mit der Vermietung gehen auch klare gesetzliche Pflichten einher. Wer diese kennt, vermeidet teure Rechtsstreitigkeiten — und behandelt Mieter so, wie es das Gesetz vorschreibt.
Grundpflicht: Gebrauchsüberlassung in ordnungsgemäßem Zustand
Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und zu erhalten. Das bedeutet konkret: Die Wohnung muss bewohnbar, sicher und frei von Mängeln sein.
Instandhaltungspflichten
| Bereich | Vermieter-Pflicht | Mieter-Pflicht |
|---|---|---|
| Dach und Fassade | Vollständig | Keine |
| Heizungsanlage | Wartung und Reparatur | Keine |
| Sanitärinstallation | Leitungen, Hauptventile | Dichtungen, kleine Reparaturen (bis vereinbartem Betrag) |
| Elektroinstallation | Leitungen, Sicherungskasten | Keine |
| Schönheitsreparaturen | Nur wenn nicht wirksam auf Mieter übertragen | Möglich per Vertrag (BGH-Grenzen beachten) |
| Fenster und Türen | Hauptreparaturen | Kleinreparaturen (per Vertrag) |
Heizungspflicht: Was gilt?
Der Vermieter muss sicherstellen, dass die Wohnung ausreichend beheizt werden kann:
- In Wohnräumen: mindestens 20–21 °C tagsüber (6–23 Uhr)
- In Schlafzimmern: mindestens 18 °C
- In Bädern: mindestens 21 °C
- Heizperiode: traditionell 1. Oktober bis 30. April
Funktioniert die Heizung nicht, hat der Mieter das Recht auf Mietminderung — oft 10–20 % bei Totalausfall.
Verkehrssicherungspflicht
Der Vermieter haftet für Sicherheitsmängel, die zu Schäden führen:
- Streupflicht im Winter (kann auf Mieter übertragen werden)
- Treppenbeleuchtung funktionsfähig halten
- Geländer und Handläufe sicher
- Briefkastenanlage, Klingelanlage funktionsfähig
Rauchwarnmelder: Einbaupflicht des Vermieters
In allen 16 Bundesländern sind Rauchwarnmelder Pflicht in Wohn- und Schlafräumen sowie Fluren. Die Einbaupflicht liegt beim Vermieter, die Wartungspflicht in manchen Bundesländern beim Mieter.
Schönheitsreparaturen: Was wann gilt
Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die Schönheitsreparaturen auf Mieter übertragen. Der BGH hat dabei enge Grenzen gesetzt:
- Starre Fristen (z.B. "alle 3 Jahre") sind unwirksam
- Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam
- Übergabe einer unrenovierten Wohnung: Mieter muss am Ende auch nicht renovieren
Im Zweifel gilt: Ohne wirksame Klausel liegt die Renovierungspflicht beim Vermieter.
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