Vor dem Kauf: Bin ich bereit?
Finanzielle Readiness-Checkliste
- Eigenkapital: Mindestens 20 % des Kaufpreises + alle Nebenkosten verfügbar?
- Einkommen: Monatliche Rate maximal 35 % des Nettohaushaltseinkommens?
- Job: Unbefristetes Arbeitsverhältnis (mindestens 2 Jahre Betriebszugehörigkeit)?
- Probezeit: Abgelaufen? (Banken finanzieren nicht in Probezeit)
- SCHUFA: Sauber? (Kostenlose SCHUFA-Auskunft einmal pro Jahr bei SCHUFA.de)
Persönliche Readiness
- Bleibe ich mindestens 7–10 Jahre? (Kürzerer Horizont → Mieten fast immer besser)
- Ist meine Lebenssituation stabil? (Beziehung, Familienplanung, Arbeitsort?)
Schritt 1: Budget festlegen
Maximales Budget berechnen: (Monatliches Nettoeinkommen × 12 × 25) / 1,11 = Maximaler Kaufpreis (bei 3,8 % Zins, 2 % Tilgung, 11 % Nebenkosten).
Beispiel: 3.500 € netto. 3.500 × 12 × 25 / 1,11 = ca. 945.000 €. Das wäre das theoretische Maximum — in der Praxis sollte die Rate max. 35 % des Einkommens = 1.225 €/Monat betragen, was bei aktuellen Zinsen einem Darlehen von ca. 250.000 € entspricht.
Schritt 2: Finanzierungsbestätigung einholen
Bevor Sie auf Suche gehen: Finanzierungsbestätigung der Bank einholen. Sie zeigt Verkäufern Ihre Seriosität und erspart Frust bei Objekten, die Sie sich nicht leisten können. Kosten: meistens kostenlos. Dauer: 2–5 Tage.
Schritt 3: Suche starten
Suchportale: ImmoScout24, Immowelt, eBay-Kleinanzeigen. Suchagent einrichten → sofortige E-Mail bei neuen Objekten. Wichtig: Die ersten 48 Stunden entscheiden bei begehrten Objekten.
Für Erstkäufer: Fokus auf Objekte im mittleren Preissegment in Ihrer Region. Nicht auf Extremlagen spekulieren.
Schritt 4: Besichtigung mit System
Mindestens 2× besichtigen: 1× tagsüber (Licht, Lage prüfen), 1× abends (Lärm, Nachbarschaft prüfen). Besichtigungs-Checkliste nutzen: Unsere 40-Punkte-Checkliste
Schritt 5: Due Diligence
- Grundbuchauszug einholen (beim Makler oder Notar)
- Bei ETW: WEG-Protokolle letzte 3 Jahre lesen
- Energieausweis prüfen
- Baupläne beim Bauordnungsamt anfordern
- Baugutachter zur Besichtigung mitnehmen (Kosten: 300–600 €, sehr empfehlenswert für Erstkäufer)
Schritt 6: Kaufpreisverhandlung
Als Erstkäufer: Verhandlungsspielraum oft 5–10 %. Argumente: Mängel aus Besichtigung, Marktwert-Recherche, Finanzierungsbestätigung vorlegen (zeigt Seriosität). Angebot schriftlich per E-Mail — lässt dem Verkäufer Zeit nachzudenken.
Schritt 7: Notartermin
- Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vorher lesen
- Bei Unklarheiten: Notar fragen (kostenlos!) oder Anwalt beauftragen (500–1.000 €)
- Auflassungsvormerkung im Kaufvertrag: Pflicht!
- Zahlungsplan prüfen: Kaufpreis erst nach Auflassungsvormerkung überweisen
Schritt 8: Nach dem Kauf
- Gebäudeversicherung abschließen (vor Eigentumsübergang)
- Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Mängeln anfertigen
- Grundsteuer beim Finanzamt anmelden
- Eigentümerwechsel bei Versorgen, Internet, Post melden
