Wohnrecht im Haus der Kinder: So sichern sich Eltern rechtlich ab

Wohnrecht für Eltern: Sicherheit auch nach der Übertragung

Viele Eltern schenken das Familienhaus ihren Kindern, möchten aber bis ans Lebensende dort wohnen. Das ist über ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) möglich — aber es muss korrekt vereinbart und eingetragen sein.

Was ist ein Wohnrecht?

Wohnrecht im Haus der Kinder: So sichern sich Eltern rechtlich ab

Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) gibt dem Berechtigten das Recht, eine Wohnung oder ein Gebäude als Wohnung zu nutzen — lebenslang und unentgeltlich. Es ist eine Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.

Unterschied zum Nießbrauch:

Wohnrecht: Nur Eigennutzung — keine Vermietung möglich
Nießbrauch: Volle wirtschaftliche Nutzung inkl. Vermietung

Wie wird das Wohnrecht eingetragen?

Im Schenkungsvertrag vereinbaren (notariell beurkunden)
Notar beantragt Eintragung ins Grundbuch (Abt. II — Lasten und Beschränkungen)
Mit Eintragung ist das Wohnrecht dinglich gesichert — auch wenn das Haus später verkauft wird!

Was beinhaltet das Wohnrecht konkret?

Der Schenkungsvertrag sollte genau regeln:

Welche Räume/Stockwerke umfasst das Wohnrecht? (Ganzes Haus oder nur EG?)
Wer trägt die Kosten? (Nebenkosten, Reparaturen — gesetzlich: Eigentümer für große Instandhaltung, Berechtigter für kleine)
Ist Mitbenutzung durch Dritte erlaubt? (Ehegatten, Pfleger)
Was passiert bei Pflegebedürftigkeit? (Wohnrecht erlischt nicht automatisch!)

Steuerliche Bewertung des Wohnrechts

Das Wohnrecht mindert den schenkungsteuerlichen Wert der Immobilie. Berechnung nach dem Jahreswert (6. Teil des Grundbesitzwerts bei Wohnrecht, max. 9. Teil) × statistischer Lebenserwartungs-Faktor:

Immobilienwert: 400.000 €
Jahreswert Wohnrecht: 400.000 € / 18,6 (§ 16 BewG) = 21.505 €/Jahr
Lebenserwartung Mutter 65 Jahre: Faktor ca. 12,5
Wohnrechtswert: 21.505 × 12,5 = 268.812 €
Schenkungswert: 400.000 - 268.812 = 131.188 € → unter Freibetrag (400.000 €)

Was passiert bei Streit mit den Kindern?

Da das Wohnrecht im Grundbuch steht, ist es auch gegen den Willen des Eigentümers (Kind) durchsetzbar:

Kind kann das Haus nicht ohne Wohnrecht verkaufen
Bank muss das Wohnrecht bei Beleihung respektieren
Bei Zwangsversteigerung bleibt das Wohnrecht bestehen (dinglich gesichert)

Achtung: Bei Insolvenz des Kindes und Zwangsversteigerung kann das Wohnrecht trotzdem erlöschen, wenn es nach der Grundschuld der Bank eingetragen ist (Rangfolge im Grundbuch beachten!).