Wohnrecht und Nießbrauch — die wichtigsten Unterschiede
Eltern schenken das Haus an Kinder, wollen aber weiter darin wohnen. Zwei Rechte schützen sie: Wohnrecht und Nießbrauch. Beide werden im Grundbuch eingetragen — aber sie funktionieren sehr unterschiedlich.
Das Wohnrecht (§ 1093 BGB)
Das Wohnrecht berechtigt eine Person, eine Immobilie zu bewohnen — ausschließlich zur Eigennutzung. Es kann für das gesamte Haus oder nur Teile davon gelten.
Was das Wohnrecht erlaubt
- Die Immobilie selbst bewohnen (und Familienangehörige aufnehmen)
- Das Recht ist höchstpersönlich — nicht übertragbar, nicht vererbbar
- Das Recht bleibt auch bei Verkauf des Hauses bestehen (im Grundbuch eingetragen)
Was das Wohnrecht NICHT erlaubt
- Vermieten an Dritte
- Das Recht auf andere übertragen
- Erträge aus der Immobilie ziehen
Der Nießbrauch (§ 1030 BGB)
Der Nießbrauch ist umfassender. Der Nießbraucher hat das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Nutzungen (= Erträge) daraus zu ziehen — also auch zu vermieten.
Was der Nießbrauch erlaubt
- Selbst bewohnen
- Vermieten und Mieteinnahmen behalten
- Die Immobilie vollumfänglich wirtschaftlich nutzen
Was der Nießbrauch NICHT erlaubt
- Die Immobilie verkaufen (nur der Eigentümer kann verkaufen)
- Das Recht übertragen oder vererben
Vergleich auf einen Blick
| Kriterium | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Selbst bewohnen | Ja | Ja |
| Vermieten erlaubt | Nein | Ja |
| Mieteinnahmen | Nein | Ja (beim Nießbraucher) |
| Übertragbar | Nein | Nein |
| Vererbbar | Nein | Nein |
| Steuerlicher Wert | Niedriger | Höher |
| Wertabzug bei Schenkung | Ja | Ja (höher) |
Steuerliche Wirkung: Warum Nießbrauch mehr Schenkungsteuer spart
Bei der Schenkung wird der Wert des eingeräumten Rechts vom Schenkungswert abgezogen. Der Nießbrauch ist wertvoller (weil er mehr Rechte gibt) — also ist der Abzug größer und die Schenkungsteuer niedriger.
Rechenbeispiel (vereinfacht)
Immobilienwert: 600.000 €, Nießbrauchswert (Jahreswert × Vervielfältiger): 200.000 €
- Schenkungsteuer-Bemessungsgrundlage: 400.000 €
- Freibetrag Kind: 400.000 €
- Steuerpflichtige Schenkung: 0 € → keine Steuer!
Was ist besser: Wohnrecht oder Nießbrauch?
Kommt auf die Situation an:
- Nur selbst wohnen wollen, kein Vermietungsinteresse: Wohnrecht — einfacher, günstiger
- Vermietungsabsicht oder Flexibilität wichtig: Nießbrauch
- Steueroptimierung bei großem Immobilienvermögen: Nießbrauch (höherer Wertabzug)
- Kombination beider Ziele: Möglich — z. B. Wohnrecht für eine Etage, Nießbrauch für Mietwohnungen
Checkliste: Wohnrecht / Nießbrauch einrichten
- Notariellen Vertrag aufsetzen lassen (keine Schriftform ausreichend)
- Eintragung im Grundbuch (Abteilung II) beauftragen
- Laufzeit klären (lebenslang oder befristet?)
- Kostentragung regeln (Instandhaltung, Betriebskosten — i.d.R. beim Nießbraucher)
- Steuerberater für Schenkungsteuer-Optimierung einschalten
