Eine Immobilie frühzeitig an die Kinder zu übertragen ist für viele Familien steuerlich attraktiver als die Vererbung. Mit den richtigen Freibeträgen und Gestaltungsoptionen lassen sich erhebliche Steuern sparen.
Schenkungsteuer-Freibeträge für Kinder
Kinder können von jedem Elternteil alle 10 Jahre bis zu 400.000 € steuerfrei geschenkt bekommen (§ 16 ErbStG). Das bedeutet:
- Vater → Kind: 400.000 € alle 10 Jahre steuerfrei
- Mutter → Kind: 400.000 € alle 10 Jahre steuerfrei
- Gesamt: bis 800.000 € pro Kind pro Dekade
Diese Freibeträge gelten für Schenkungen und Erbschaften gleichermaßen und können kombiniert werden.
Was ist der Steuerwert der Immobilie?
Für die Schenkungsteuer wird nicht der Verkehrswert, sondern der steuerliche Grundbesitzwert (nach BewG) herangezogen — der war historisch günstiger. Seit der Grundsteuerreform und neuen Bewertungsvorschriften ist der Unterschied geringer geworden.
Gestaltungsmöglichkeiten
Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt
Eltern schenken die Immobilie, behalten aber das Nießbrauchsrecht — sie können weiter darin wohnen oder Miete kassieren. Das senkt den steuerlichen Schenkungswert erheblich (Nießbrauch wird abgezogen).
Beispiel: Immobilienwert 500.000 €, Nießbrauch der 65-jährigen Mutter (Kapitalwert ca. 180.000 €) → steuerlicher Schenkungswert nur 320.000 € → unter dem Freibetrag.
Kettenschenkung
Elternteil A schenkt Elternteil B, das wiederum an das Kind schenkt. Wenn zeitlich ausreichend getrennt und keine wirtschaftliche Einheit besteht, können so höhere steuerfreie Beträge übertragen werden. Aber: Das Finanzamt prüft genau — keine Scheingestaltung.
10-Jahres-Frist nutzen
Schenkt der Vater 2015 und 2025 je 400.000 €, sind beide steuerfrei (10-Jahres-Frist abgelaufen). Planung ist entscheidend.
Grunderwerbsteuer bei Schenkung an Kinder
Schenkungen zwischen Eltern und Kindern sind nach § 3 Nr. 6 GrEStG grunderwerbsteuerfrei. Das gilt auch für Schwiegereltern, solange die Ehe besteht.
Was passiert bei der späteren Veräußerung durch das Kind?
- Das Kind übernimmt die Anschaffungshistorie der Eltern (Anschaffungsdatum und -kosten)
- Spekulationsfrist: 10 Jahre ab ursprünglichem Kauf durch die Eltern — nicht ab Schenkung
- Wenn Eltern das Objekt selbst bewohnt haben: Ggf. Steuerfreiheit für das Kind nutzbar
Checkliste: Immobilien-Schenkung an Kinder
- ☑ Steuerwert der Immobilie ermitteln lassen (Steuerberater)
- ☑ Nießbrauchsoption prüfen und berechnen
- ☑ 10-Jahres-Takt der Freibeträge in Familienplanung einbeziehen
- ☑ Notar beauftragen (Grundbuchumschreibung nötig)
- ☑ GrESt-Befreiung sicherstellen (§ 3 Nr. 6 GrEStG)
- ☑ Schenkungsteuererklärung einreichen (innerhalb 3 Monate)
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