Grundstück kaufen: Bewertung, Kosten und was Käufer unbedingt prüfen müssen

Was kostet ein Grundstück in Deutschland?

Was bestimmt den Grundstückspreis?

1. Lage: ÖPNV, Infrastruktur, Nachbarschaft — größter Faktor
2. Bebaubarkeit: Was darf drauf? (Bebauungsplan)
3. Grundstücksgröße: Größere Grundstücke oft günstiger pro m²
4. Erschließungszustand: Erschlossen (Kanal, Strom, Wasser, Gas vorhanden) oder nicht
5. Grundstücksform: Rechteckig und eben ideal. Hanglage oder ungünstige Form kostet mehr beim Bau

Was muss vor dem Kauf geprüft werden?

Bebauungsplan (B-Plan) — Pflichtprüfung

• Welche Nutzung ist zulässig? (WR = reines Wohngebiet, WA = allg. Wohngebiet, MI = Mischgebiet)
• Wie viele Vollgeschosse erlaubt?
• Wie viel Grundfläche darf bebaut werden? (GRZ: 0,2–0,4 typisch)
• Geschossflächenzahl (GFZ): Wie viel Wohnfläche insgesamt?

Erschließung prüfen

• Erschlossen: Kanal, Wasser, Strom, Gas vorhanden
• Unerschlossen: Erschließungskosten nachfragen (5.000–25.000 € typisch)
• Erschließungsbeitrag: Gemeinde kann nachträglich Beiträge erheben!

Altlasten und Risiken

• Altlastenverzeichnis beim Umweltamt prüfen (Altlastenverdachtsflächen)
• Überschwemmungsgebiet (ZÜRS-Karte)
• Kampfmittelverdacht (besonders ostdeutsche Gebiete)
• Bodenqualität: Tragfähigkeit für Bebauung — Bodengutachten empfohlen (800–2.000 €)

Baulasten und Dienstbarkeiten

• Baulastenverzeichnis beim Bauordnungsamt (nicht im Grundbuch!)
• Leitungsrechte (Gas, Strom, Wasser durch Grundstück)
• Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken

Zusätzliche Kosten beim Grundstückskauf

• Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 % je Bundesland
• Notar und Grundbuch: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
• Erschließung: 0–25.000 €
• Bodengutachten: 800–2.000 €
• Altlastenerkundung: 500–5.000 €

Weiterführende Ratgeber

• Bodenwert-Rechner
• Bebauungsplan verstehen
• Grundbuch prüfen
• Vollständige Kaufcheckliste