Eigennutzung oder Vermietung — diese Frage stellen sich viele Immobilienbesitzer. Die Antwort ist nicht trivial und hängt von finanziellen Kennzahlen ebenso ab wie von persönlichen Lebenszielen. Wir zeigen Ihnen, worauf es ankommt.
Die grundsätzliche Frage
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, haben Sie im Wesentlichen drei Optionen:
- Selbst einziehen: Kosten sparen statt Miete zahlen, aber kein Cash-Flow
- Vermieten: Mieteinnahmen generieren, aber keine persönliche Nutzung
- Teilvermietung: z.B. Einliegerwohnung vermieten, Rest selbst nutzen
Die richtige Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem Standort und der aktuellen Marktlage ab.
Der große Vergleich: Eigennutzung vs. Vermietung
| Kriterium | Eigennutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Cash-Flow | Keiner — aber Mietersparnis | Positiv (nach Kosten) |
| Steuervorteile | Keine (außer Handwerkerleistungen) | AfA, Zinsen, Werbungskosten absetzbar |
| Eigenkapitalbindung | 100 % im Objekt | 100 % im Objekt — aber Mietrendite |
| Flexibilität | Hoch (Umbau, Nutzung nach Wunsch) | Gering (Mieterschutz, Eigenbedarfskündigung schwierig) |
| Wertsteigerung | Steuerfrei nach 3 Jahren Eigennutzung | Steuerfrei erst nach 10 Jahren |
| Verwaltungsaufwand | Minimal | Erheblich (Mietersuche, Reparaturen, Nebenkostenabrechnung) |
| Risiken | Leerstand ausgeschlossen | Mietausfall, Mieterschäden, Rechtsstreitigkeiten |
Die versteckte Rendite der Eigennutzung: Die Opportunitätskosten
Eigennutzung fühlt sich kostenlos an — ist es aber nicht. Das Kapital, das in der Immobilie gebunden ist, könnte anderswo investiert werden. Das nennt sich Opportunitätskosten.
Beispiel: Sie besitzen eine abbezahlte Wohnung im Wert von 400.000 €. Als Eigentümer zahlen Sie keine Miete — sagen wir 1.200 € pro Monat, also 14.400 € pro Jahr. Ihre implizite "Rendite" der Eigennutzung beträgt:
14.400 ÷ 400.000 × 100 = 3,6 % p.a.
Das ist Ihre Mietersparnis als Renditeäquivalent. Würden Sie die Wohnung vermieten und selbst mieten, müssten Sie die Nettomietrendite der Vermietung gegen diese 3,6 % aufrechnen.
Steuerliche Betrachtung
Eigennutzung
- Keine Steuer auf die "ersparte" Miete
- Handwerkerleistungen: 20 % von bis zu 6.000 € absetzbar
- Energetische Sanierung: Steuerbonus nach § 35c EStG (20 % der Kosten, max. 40.000 €)
- Wichtig: Verkauf nach mindestens 2 Jahren Eigennutzung im Verkaufsjahr und den 2 Vorjahren ist steuerfrei — unabhängig von der 10-Jahres-Frist
Vermietung
- Mieteinnahmen steuerpflichtig (Einkommensteuer)
- Gegenzug: AfA (2 % des Gebäudewerts p.a.), Zinsen, alle Werbungskosten absetzbar
- Bei hohem Einkommensteuersatz (42 % + Soli) sehr effektiv: 1 € Werbungskosten spart 0,42 € Steuern
- Verkauf erst nach 10 Jahren steuerfrei (Spekulationsfrist)
Wann Eigennutzung die bessere Wahl ist
- Sie leben in einer Wunschregion und der lokale Mietmarkt ist teuer
- Lebensqualität und Heimgefühl sind Ihnen wichtiger als Rendite
- Sie planen in den nächsten 10 Jahren einen Verkauf — Steuerfreiheit nach 3 Jahren Eigennutzung
- Sie haben kein Interesse an der Vermieterrolle
Wann Vermietung die bessere Wahl ist
- Nettomietrendite klar über 3 % — mehr als Sie an Miete sparen würden
- Sie wohnen in einer günstigeren Miete als das Objekt einbringen würde
- Sie befinden sich in einem hohen Steuersatz und profitieren stark von AfA und Zinsen
- Langfristiger Aufbau eines Immobilienportfolios geplant
Die Teilnutzung als Kompromiss
Wer ein Mehrfamilienhaus oder ein Haus mit Einliegerwohnung besitzt, kann beide Welten verbinden: Eigennutzung des Hauptteils, Vermietung des Nebenteils. Steuerlich ist dann eine anteilige Aufteilung der Werbungskosten möglich.
Fazit
Es gibt keine pauschale Antwort. Die Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Situation, dem lokalen Mietmarkt und Ihrem Steuersatz ab. Nutzen Sie unseren Immobilienwert-Rechner und die Renditekalkulation, um Zahlen für Ihre konkrete Situation zu ermitteln. Mehr zu steuerlichen Aspekten lesen Sie in unserem Artikel Eigennutzung vs. Vermietung: Steuer.
