Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Kapitalanleger. Sie zeigt auf einen Blick, ob eine Immobilie wirtschaftlich attraktiv ist — oder ob das Kapital anderswo besser aufgehoben wäre. In diesem Guide erklären wir Ihnen, wie Sie die Mietrendite Schritt für Schritt berechnen, welche Fallstricke es gibt und ab welchem Wert eine Investition wirklich lohnt.
Was ist die Mietrendite?
Die Mietrendite (auch Mietertrag oder Mietrendite p.a.) gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals Sie jährlich durch Mieteinnahmen zurückerhalten. Sie ist damit das Immobilien-Äquivalent zur Dividendenrendite bei Aktien — nur stabiler und planbarer.
Wichtig: Es gibt zwei verschiedene Rendite-Konzepte, die Sie kennen müssen: die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite. Beide sagen etwas anderes aus und werden in der Praxis für unterschiedliche Zwecke eingesetzt.
Bruttomietrendite berechnen
Die Bruttomietrendite ist die einfachste Kennzahl und eignet sich für den ersten schnellen Vergleich zwischen verschiedenen Objekten.
Formel:
Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100
Beispiel: Sie kaufen eine Wohnung für 280.000 € und erzielen 850 € Kaltmiete pro Monat.
- Jahreskaltmiete: 850 € × 12 = 10.200 €
- Bruttomietrendite: (10.200 ÷ 280.000) × 100 = 3,64 %
Diese Zahl klingt überschaubar — und das ist sie auch. Die Bruttorendite lässt noch alle Kosten außen vor. Für eine ehrliche Bewertung brauchen Sie die Nettorendite.
Nettomietrendite berechnen
Die Nettomietrendite ist die aussagekräftigere Zahl. Sie berücksichtigt alle Nebenkosten beim Kauf und die laufenden Bewirtschaftungskosten.
Formel:
Nettomietrendite = (Jahresnettomiete ÷ Gesamtinvestition) × 100
Dabei gilt:
- Jahresnettomiete = Jahreskaltmiete minus Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Leerstandsreserve, nicht umlagefähige Nebenkosten
- Gesamtinvestition = Kaufpreis plus alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, ggf. Renovierung)
Nettomietrendite — Praxisbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 18.200 € |
| Notar + Grundbuch (2 %) | 5.600 € |
| Maklercourtage (3,57 %) | 9.996 € |
| Gesamtinvestition | 313.796 € |
| Jahreskaltmiete | 10.200 € |
| Verwaltungskosten (350 €/Jahr) | −350 € |
| Instandhaltung (1 % vom KP/Jahr) | −2.800 € |
| Leerstandsreserve (5 %) | −510 € |
| Jahresnettomiete | 6.540 € |
| Nettomietrendite | 2,08 % |
Der Unterschied ist erheblich: Von 3,64 % Bruttorendite bleiben netto nur 2,08 % übrig. In Hochpreisregionen wie München oder Frankfurt ist das leider häufig die Realität.
Ab wann lohnt sich eine Immobilie?
Erfahrene Investoren arbeiten mit folgenden Daumenregeln:
| Nettomietrendite | Bewertung | Typische Lage |
|---|---|---|
| < 2 % | Unattraktiv — nur auf starke Wertsteigerung spekuliert | München, Frankfurt City |
| 2–3 % | Akzeptabel — Inflationsschutz, kaum Cashflow | Hamburg, Berlin, Düsseldorf |
| 3–4 % | Gut — positiver Cashflow bei normaler Finanzierung | Mittelstädte, B-Lagen |
| 4–5 % | Sehr gut — attraktive Kapitalanlage | C-Städte, Ruhrgebiet |
| > 5 % | Exzellent — hohes Risiko prüfen! | Strukturschwache Lagen |
Achtung bei sehr hohen Renditen: Eine Nettomietrendite über 6 % klingt verlockend, ist aber oft ein Warnsignal. Entweder ist die Lage problematisch (Leerstandsrisiko) oder das Objekt hat versteckte Mängel. Hohe Rendite = höheres Risiko gilt auch bei Immobilien.
Gesamtrendite: Die vollständige Betrachtung
Wer langfristig denkt, betrachtet nicht nur die Mietrendite, sondern auch die Wertsteigerung:
Gesamtrendite = Nettomietrendite + jährliche Wertsteigerung in %
In deutschen A-Städten stiegen Immobilienpreise historisch um 2–4 % jährlich. Wer in München vor 10 Jahren kaufte, erzielte trotz magerer Mietrendite von 2 % eine Gesamtrendite von 6–8 % — dank Preissteigerung. Das gilt aber nicht überall und ist nie garantiert.
Typische Fehler bei der Renditeberechnung
- Kaufnebenkosten vergessen: 10–15 % des Kaufpreises werden oft unterschätzt — das drückt die Rendite erheblich
- Instandhaltungskosten zu niedrig ansetzen: Mindestens 1 % des Kaufpreises jährlich sollten Sie einkalkulieren
- Leerstandsrisiko ignorieren: Selbst in Großstädten sollten Sie 1–2 Monatskaltmieten pro Jahr als Reserve einplanen
- Verwaltung "vergessen": Professionelle Hausverwaltung kostet 20–35 € pro Einheit und Monat
- Steuer außer Acht lassen: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig — je nach Steuersatz reduziert das die Nettorendite um 25–42 %
Kaufpreisfaktor als Gegenprobe
Der Kaufpreisfaktor (KPF) ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und gibt an, das Wievielfache der Jahresmiete Sie bezahlen:
KPF = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete
Im Beispiel oben: 280.000 ÷ 10.200 = 27,5 — Sie zahlen das 27,5-fache der Jahresmiete. Als grobe Orientierung gilt: Unter 20 = günstig, 20–25 = normal, über 30 = teuer (A-Städte-Normalität).
Checkliste: Mietrendite richtig berechnen
- ☑ Kaufpreis inkl. aller Nebenkosten (GrESt, Notar, Makler) als Basis nehmen
- ☑ Kaltmiete, nicht Warmmiete verwenden
- ☑ Aktuelle Marktmiete prüfen — nicht die des aktuellen Mieters
- ☑ Instandhaltungsrücklage: mind. 1 % des Kaufpreises p.a. abziehen
- ☑ Verwaltungskosten realistisch einkalkulieren
- ☑ Leerstandsreserve von 1–2 Monatsmieten p.a. einplanen
- ☑ Steuerliche Wirkung separat berechnen
- ☑ Nettomietrendite mit Finanzierungskosten vergleichen (Zinsen)
Fazit
Die Mietrendite ist der Startpunkt jeder soliden Immobilienanalyse — aber nur ein Baustein. Kombinieren Sie die Nettomietrendite mit der Cashflow-Analyse, der Lageanalyse und dem Marktausblick, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Wer nur die Bruttorendite betrachtet, kauft im Nebel.
Nutzen Sie unseren kostenlosen Immobilienwert-Rechner, um den realistischen Kaufpreis eines Objekts mit der erzielbaren Miete abzugleichen — bevor Sie ein Angebot abgeben.
