Selbst nutzen oder vermieten — was ist steuerlich besser?
Sie haben eine Immobilie und überlegen: Selbst einziehen oder vermieten und selbst zur Miete wohnen? Steuerlich gibt es einen klaren Unterschied — und das Ergebnis überrascht viele.
Selbstnutzung: Steuerliche Situation
Wer im eigenen Haus wohnt, hat steuerlich kaum Vorteile:
- Keine AfA (keine Abschreibung auf das Eigenheim)
- Keine Zinsen absetzbar (Privatkredit, keine Werbungskosten)
- Keine Betriebskosten absetzbar
- Ausnahme: Handwerkerkosten und haushaltsnahe Dienstleistungen (§ 35a EStG)
- Verkauf nach 10 Jahren oder bei Selbstnutzung: Steuerfrei
Vermietung: Steuerliche Situation
Wer vermietet, hat erheblich mehr steuerliche Hebel:
- AfA (2 % p.a. auf Gebäude) absetzbar
- Finanzierungszinsen vollständig absetzbar
- Instandhaltungskosten absetzbar
- Hausverwaltung, Grundsteuer, Versicherungen absetzbar
- Oft entsteht steuerlicher Verlust → mindert andere Einkünfte
Das Rechenbeispiel: 300.000 € Immobilie, 40 % Steuersatz
Vermietungsvariante
- Mieteinnahmen: 1.000 €/Monat = 12.000 €/Jahr
- Finanzierungszinsen (3,5 % auf 240.000 €): -8.400 €
- AfA (2 % auf 240.000 € Gebäudeanteil): -4.800 €
- Sonstige Kosten: -2.000 €
- Steuerlicher Verlust: -3.200 €/Jahr
- Steuervorteil bei 40 % Steuersatz: 1.280 €/Jahr
Selbstnutzungsvariante
- Ersparnis Kaltmiete: 900 €/Monat = 10.800 €/Jahr
- Zinsen (nicht absetzbar): -8.400 €
- Instandhaltung (nicht absetzbar): -3.000 €
- Steuerliche Auswirkung: 0 €
Was ist wirklich besser?
Der steuerliche Vorteil der Vermietung ist real — aber er bedeutet nicht automatisch, dass Vermietung finanziell besser ist. Entscheidend ist der Gesamtvergleich:
| Kriterium | Selbstnutzung | Vermietung |
|---|---|---|
| Steuerlicher Vorteil | Gering | Hoch (AfA + Zinsen) |
| Verwaltungsaufwand | Keiner | Mittel bis hoch |
| Wohnkostenersparnis | Ja (Miete gespart) | Nein (externe Miete) |
| Flexibilität | Gering | Hoch |
| Verkauf steuerfrei | Ja (Eigennutzung) | Nur nach 10 Jahren |
Hybridlösung: Teilweise selbst nutzen, teilweise vermieten
Wenn Sie ein Zwei-Familienhaus besitzen, können Sie eine Einheit selbst nutzen und die andere vermieten. Steuervorteil: Der vermietete Anteil wird steuerlich wie Vermietungsobjekt behandelt — Zinsen, AfA und Kosten anteilig absetzbar.
Checkliste: Selbstnutzung oder Vermietung?
- Eigenen Steuersatz kennen (je höher, desto mehr lohnt Vermietungs-AfA)
- Alternativen Mietmarkt prüfen: Kann ich günstiger mieten, als ich vermieten könnte?
- Verwaltungsbereitschaft einschätzen
- 10-Jahres-Frist bei Verkauf einrechnen
- Steuerberater für individuelle Berechnung hinzuziehen
