Erstvermieter: Was Sie vor der ersten Vermietung wissen müssen
Die erste Eigentumswohnung zu vermieten ist ein aufregender, aber auch rechtlich anspruchsvoller Moment. Fehler bei Mietvertrag, Kaution oder Mieterauswahl können teuer werden. Dieser Guide führt Sie sicher durch alle wichtigen Schritte.
Schritt 1: Miete richtig festsetzen
Die Miete sollte marktgerecht sein — nicht zu hoch (lange Leerstandsphase), nicht zu niedrig (Mieterhöhung später schwierig).
- Mietspiegel der Stadt prüfen (meist kostenlos online)
- Vergleichsangebote auf Immoscout/Immonet checken
- Mietpreisbremse beachten: In angespannten Märkten max. 10 % über Mietspiegel
Schritt 2: Mieter richtig auswählen
Die Mieterauswahl ist die wichtigste Entscheidung. Einmal den falschen Mieter — und Sie haben jahrelangen Stress.
Diese Unterlagen sollten Sie anfordern
- Gehaltsnachweis: 3 aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Selbstauskunft: Standardformular (SCHUFA-Daten, Arbeitgeber, Haushaltsgröße)
- SCHUFA-Auskunft: Mieter muss freiwillig vorlegen (Sie können Sie verlangen)
- Mietzahlungsbestätigung: Vorvermieter-Referenz optional, aber wertvoll
Was Sie NICHT fragen dürfen
- Schwangerschaft
- Religion, Nationalität, politische Einstellung
- Krankheiten oder Behinderungen
- Vorstrafen (Ausnahme: schwere Straftaten)
Schritt 3: Mietvertrag richtig aufsetzen
Verwenden Sie einen aktuellen, rechtssicheren Mietvertrag — am besten von Haus & Grund, DMB oder einem Anwalt. Billig-Vorlagen aus dem Internet können unwirksame Klauseln enthalten.
Was im Mietvertrag stehen muss
- Genaue Beschreibung der Mietsache (Adresse, Etage, Wohnfläche)
- Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung getrennt
- Nebenkostenabrechnung: Welche Positionen werden umgelegt?
- Kaution: Höhe (max. 3 Nettokaltmieten), Zahlungsweise
- Schönheitsreparaturen: Vorsicht mit zu starren Klauseln (BGH: oft unwirksam)
Schritt 4: Kaution richtig handhaben
- Maximalhöhe: 3 Nettokaltmieten
- Anlage: Kaution muss getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden (Treuhandkonto, insolvenzgeschützt)
- Rückgabe: Binnen 3–6 Monaten nach Mietende (je nach offenen Forderungen)
- Einbehalt: Nur bei nachgewiesenen Schäden oder offenen Nebenkosten
Schritt 5: Nebenkostenabrechnung erstellen
Nebenkostenabrechnung muss jährlich erstellt werden — spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungsjahres. Später = Nachforderungen verfallen.
- Umlagefähige Kosten: Grundsteuer, Wasser, Müll, Hausmeister, Gebäudeversicherung etc.
- Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Maklerkosten
- Abrechnungsform: Klar, nachvollziehbar, mit Belegen auf Anfrage
Checkliste: Erst-Vermietung
- ☐ Marktgerechte Miete ermitteln
- ☐ Inserat mit professionellen Fotos erstellen
- ☐ Selbstauskunft + Gehaltsnachweise von Interessenten anfordern
- ☐ Aktuellen, rechtssicheren Mietvertrag nutzen
- ☐ Kaution auf getrenntem Konto anlegen
- ☐ Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen
- ☐ Energieausweis vorlegen (Pflicht!)
- ☐ Hausrat-/Gebäudeversicherung prüfen
- ☐ Steuer: Mieteinnahmen ab erstem Euro in Steuererklärung
Mehr: Steuern als Vermieter | Übergabeprotokoll | Selbst verwalten oder Makler?.
