Warum der Kaufvertrag so wichtig ist
Der notarielle Kaufvertrag ist das wichtigste Dokument beim Immobilienkauf — und unwiderruflich sobald beide Seiten unterschrieben haben. Wer jetzt einen Fehler macht oder Klauseln übersieht, trägt die Konsequenzen.
Gut zu wissen: Der Notar ist neutral — er prüft Rechtmäßigkeit, aber schützt nicht aktiv Ihre Interessen. Das müssen Sie selbst tun.
Der Ablauf bis zur Unterschrift
- Einigung zwischen Käufer und Verkäufer (Preis, Bedingungen, Übergabe)
- Notar entwirft den Kaufvertrag (dauert 1–2 Wochen)
- Entwurf wird zugeschickt — mindestens 14 Tage vor Beurkundung (Pflicht!)
- Sie prüfen den Entwurf — idealerweise mit Anwalt
- Beurkundungstermin: Notar liest vollständig vor, beide Seiten unterschreiben
- Auflassungsvormerkung ins Grundbuch (Schutz für Käufer)
Was muss im Kaufvertrag stehen?
- Vollständige Bezeichnung der Parteien (Vor-/Nachname, Geburtsdatum, Adresse)
- Genaue Grundstücksbeschreibung (Flurstück, Gemarkung, Grundbuchblatt)
- Kaufpreis (und ggf. Aufteilung auf Grundstück/Gebäude für steuerliche Abschreibung)
- Zahlungsmodalitäten (Fälligkeit, Bankkonto)
- Übergabetermin
- Auflassungsvormerkung
- Gewährleistungsausschluss (fast immer enthalten — was bedeutet das?)
Gewährleistungsausschluss: Was ist das und wie reagieren?
Fast alle Kaufverträge enthalten: "Der Kaufgegenstand wird in dem Zustand verkauft, wie er dem Käufer bekannt ist." Das schließt die gesetzliche Gewährleistung weitgehend aus.
Ausnahme: Arglistig verschwiegene Mängel. Wenn der Verkäufer einen Schimmelbefall kannte und verschwiegen hat, haftet er trotz Ausschluss — und muss Schadensersatz leisten.
Was Sie tun können: Vor Kauf Gutachter beauftragen. Mängel die Sie kennen schriftlich festhalten. Nie auf mündliche Zusagen verlassen — nur was im Vertrag steht, gilt.
Rote Flaggen im Kaufvertrag
- Unklare Lastenfreiheit: Wer zahlt offene Grundschulden und Hypotheken? Wann werden sie gelöscht?
- Altlasten-Klausel: Wer haftet für bekannte oder unbekannte Altlasten im Boden?
- WEG-Sonderumlage: Wurde eine beschlossene Sonderumlage erwähnt? Wer zahlt sie — Käufer oder Verkäufer?
- Ausstattung: Was ist "Zubehör" und bleibt im Haus? Was nimmt Verkäufer mit?
- Übergabe Mietsache: Wenn vermietet — geht der Mietvertrag automatisch über (ja, § 566 BGB), aber Mieter muss informiert werden
Was Sie verhandeln können
- Einbauküche bleibt (separat im Vertrag vereinbaren)
- Fälligkeitstermin der Zahlung (z. B. nach Finanzierungsbestätigung)
- Rücktrittsrecht bei Finanzierungsversagen (Finanzierungsvorbehalt)
- Wer zahlt Notar-/Grundbuchkosten (üblicherweise Käufer, aber verhandelbar)
Checklist: Vor dem Notartermin
- [ ] Entwurf vollständig gelesen (jedes Wort, jede Klausel)?
- [ ] Grundbuchauszug vorliegend und auf Belastungen geprüft?
- [ ] Altlasten-Auskunft beim Umweltamt eingeholt?
- [ ] WEG-Unterlagen auf offene Beschlüsse und Sonderumlagen geprüft?
- [ ] Finanzierungsbestätigung der Bank vorliegend?
- [ ] Optional: Anwalt hat Entwurf geprüft?
- [ ] Übergabetermin mit Vorbesitzer abgestimmt?
