Drei anerkannte Verfahren zur Immobilienbewertung
In Deutschland sind die Methoden zur Immobilienbewertung gesetzlich geregelt: Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — zuletzt grundlegend überarbeitet 2021 — definiert drei anerkannte Verfahren: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.
Jedes Verfahren hat seine Stärken und ist für bestimmte Immobilientypen besser geeignet. Professionelle Gutachter wählen das passende Verfahren oder kombinieren mehrere, um zu einem belastbaren Ergebnis zu kommen. Der grobe Wert lässt sich auch online über unsere kostenlose Immobilienwertermittlung ermitteln.
1. Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Herstellungskosten der Immobilie — also: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu bauen? Vom Neuwert werden dann Abzüge für Alter und Verschleiß vorgenommen (Alterswertminderung).
Formel und Berechnung
Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert
Gebäudesachwert = Brutto-Grundfläche × Normalherstellungskosten × Baupreisindex
− Alterswertminderung
× Sachwertfaktor (Marktanpassung)
Beispielrechnung Sachwertverfahren
| Position | Betrag |
|---|---|
| Bodenwert (500 m² × 300 €/m²) | 150.000 € |
| Normalherstellungskosten | 1.850 €/m² |
| BGF Wohnfläche | 165 m² |
| Gebäude-Neuwert | 305.250 € |
| Alterswertminderung (25 Jahre, 30 %) | −91.575 € |
| Gebäudesachwert | 213.675 € |
| Sachwertfaktor (Marktanpassung 1,15) | × 1,15 |
| Vorläufiger Sachwert | 395.726 € |
| + Bodenwert | 150.000 € |
| Sachwert gesamt | ca. 546.000 € |
Wann wird das Sachwertverfahren eingesetzt?
Das Sachwertverfahren eignet sich besonders für selbst genutzte Immobilien, bei denen keine Marktmiete existiert: Einfamilienhäuser, Villen, Spezialimmobilien, öffentliche Gebäude. Auch bei fehlenden Vergleichspreisen kommt es zum Einsatz. Mehr dazu: Sachwertverfahren im Detail.
2. Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie nach ihrer Ertragskraft — also nach den Einnahmen, die sie erwirtschaften kann. Es ist das Standardverfahren für alle Renditeobjekte: Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, gemischt genutzte Immobilien.
Kernbegriffe des Ertragswertverfahrens
- Rohertrag: Gesamte mögliche Jahresnettokaltmiete bei Vollvermietung
- Bewirtschaftungskosten: Nicht umlegbare Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis) — typisch 20–30 % des Rohertrags
- Reinertrag: Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten
- Bodenwertverzinsung: Bodenwert × Liegenschaftszinssatz
- Vervielfältiger: Barwertfaktor abhängig von Nutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz
Formel
Ertragswert = (Reinertrag − Bodenwertverzinsung) × Vervielfältiger + Bodenwert
Der Liegenschaftszinssatz variiert je nach Lage und Objekttyp (Gutachterausschuss-Daten) zwischen 2 % und 6 %. Bei niedrigerem Zinssatz steigt der Ertragswert. Das vollständige Verfahren erklärt unser Artikel Ertragswertverfahren.
3. Das Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren bewertet eine Immobilie anhand tatsächlich erzielter Kaufpreise vergleichbarer Objekte. Es ist das direkteste und marktnahste Verfahren — vorausgesetzt, ausreichend Vergleichspreise sind verfügbar.
Datenquellen
Die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse (öffentlich bestellte Sachverständigengremien) sind die wichtigste Grundlage. Sie erfassen alle notariell beurkundeten Kaufpreise und veröffentlichen regelmäßig Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte. Für eine erste Einschätzung empfiehlt sich unser Vergleichswertverfahren-Erklärer.
Wann wird das Vergleichswertverfahren eingesetzt?
Ideale Einsatzgebiete sind Eigentumswohnungen und Reihenhäuser in homogenen Lagen, wo viele ähnliche Objekte gehandelt werden. In ländlichen Gebieten oder bei Spezialimmobilien fehlt oft die nötige Datenbasis.
Anpassungsfaktoren
Da kein Objekt dem anderen gleicht, werden Unterschiede durch Zu- oder Abschläge ausgeglichen:
- Lage und Lagebonität (Bodenrichtwert-Abweichung)
- Baujahr und Modernisierungsstand
- Grundstücksgröße und Bebauungsdichte
- Besonderheiten (Denkmalschutz, Erbbaurecht, Mängel)
Vergleich aller drei Bewertungsverfahren
| Kriterium | Sachwert | Ertragswert | Vergleichswert |
|---|---|---|---|
| Geeignet für | Eigennutzung, EFH | Renditeobjekte, MFH | ETW, Reihenhäuser |
| Basis | Herstellungskosten | Mietertrag | Marktpreise |
| Marktbezug | Mittel (Sachwertfaktor) | Mittel (Zinssatz) | Hoch |
| Datenbedarf | Gering | Mittel | Hoch (Vergleichspreise) |
| Anerkannt für Finanzierung | Ja | Ja | Ja |
| Für Gutachten geeignet | Ja | Ja | Ja |
Wann welches Verfahren nutzen?
Professionelle Immobiliengutachter wählen das Verfahren nicht willkürlich — die ImmoWertV schreibt vor, das für den Zweck und die Objektart am besten geeignete Verfahren zu wählen. In der Praxis gilt:
- Eigentumswohnungen in Großstädten: Vergleichswert (viele Transaktionen vorhanden)
- Einfamilienhäuser in Neubaugebieten: Sachwert (homogene Objekte, Neuwert bekannt)
- Mehrfamilienhäuser zur Vermietung: Ertragswert (Rendite entscheidet)
- Gemischte Nutzung / Unsicherheit: Kombination mehrerer Verfahren, Plausibilitätsprüfung
Fazit: Kein Verfahren ist universell richtig
Jedes Verfahren hat Stärken und Schwächen. Das Sachwertverfahren ist robust bei fehlenden Marktdaten, der Ertragswert spiegelt die Wirtschaftlichkeit wider, und der Vergleichswert ist am nächsten am tatsächlichen Marktgeschehen. Für eine erste kostenlose Einschätzung nutzen Sie unsere Immobilienwert-Berechnung online. Für ein verbindliches Gutachten wenden Sie sich an einen zertifizierten Sachverständigen.
