Immobilienrendite: Die wichtigsten Kennzahlen erklärt
Ohne Renditerechnung kein solides Investment. Die Rendite sagt Ihnen, wie viel Ihr eingesetztes Kapital pro Jahr erwirtschaftet. Je nachdem, was Sie messen wollen, gibt es verschiedene Formeln.
Formel 1: Bruttomietrendite
Formel: (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) × 100
Einsatz: Schnellvergleich zwischen Immobilien, vor der Detailanalyse
Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Bruttomietrendite: (12.000 / 300.000) × 100 = 4,0 %
Nachteil: Ignoriert Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten
Formel 2: Nettomietrendite
Formel: (Jahreskaltmiete - Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Einsatz: Realistischerer Vergleich, berücksichtigt laufende Kosten
Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Kaufnebenkosten (12 %): 36.000 €
- Jahreskaltmiete: 12.000 €
- Bewirtschaftungskosten (20 % der Miete): 2.400 €
- Nettomietrendite: (12.000 - 2.400) / (300.000 + 36.000) × 100 = 2,86 %
Formel 3: Eigenkapitalrendite (Return on Equity)
Formel: (Jahres-Cashflow nach Finanzierung) / Eigenkapital × 100
Einsatz: Misst, wie gut das eigene Kapital arbeitet (Leverage-Effekt)
Beispiel:
- Eigenkapital eingesetzt: 90.000 € (30 % von 300.000 €)
- Fremdkapital: 210.000 € zu 3,5 %
- Zinsen p. a.: 7.350 €
- Nettomieteinnahmen: 9.600 €
- Cashflow nach Zinsen (vor Tilgung): 2.250 €
- Eigenkapitalrendite: 2.250 / 90.000 × 100 = 2,5 %
Formel 4: Gesamtrendite (Total Return)
Formel: (Cashflow + Wertsteigerung) / Investiertes Kapital × 100
Einsatz: Gesamtbild inkl. Wertsteigerung über Zeit
Beispiel (10-Jahres-Zeitraum):
- Eigenkapital: 90.000 €
- Cashflow 10 Jahre: 22.500 €
- Wertsteigerung: 60.000 € (auf Gesamtobjekt)
- Gesamtrendite annualisiert (ca.): ~ 8,5 % p. a.
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
Formel: Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttorendite. Er sagt, wie viele Jahreskaltmieten Sie für das Objekt zahlen:
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite | Bewertung |
|---|---|---|
| Unter 15 | Über 6,7 % | Sehr gut |
| 15–20 | 5–6,7 % | Gut |
| 20–25 | 4–5 % | Befriedigend |
| 25–30 | 3,3–4 % | Grenzwertig |
| Über 30 | Unter 3,3 % | Teuer, Risiko |
Wie vergleiche ich zwei Immobilien?
Nutzen Sie immer dieselbe Formel für beide Objekte. Empfohlen:
- Bruttorendite für Schnellfilter
- Nettorendite für Detail-Analyse
- Eigenkapitalrendite für Finanzierungsvergleich
Weiterführende Artikel: Ertragswertverfahren | Fehler bei Renditeimmobilien | Kaufpreisfaktor berechnen
