Was ist eine Eigenbedarfskündigung?
Eine Eigenbedarfskündigung liegt vor, wenn der Vermieter dem Mieter kündigt, weil er die Wohnung selbst oder für nahe Familienangehörige benötigt. Sie ist gesetzlich in § 573 BGB geregelt und ein legitimer Kündigungsgrund. Allerdings müssen strenge Voraussetzungen erfüllt sein — und Mieter haben erhebliche Rechte.
Wer darf für Eigenbedarf kündigen?
Eigenbedarf kann geltend gemacht werden für:
- Den Vermieter selbst
- Familienangehörige ersten Grades: Kinder, Eltern, Geschwister
- Haushaltszugehörige: Lebenspartner, eingetragene Lebensgemeinschaft
- Enge Pflegepersonen (in bestimmten Fällen)
Nicht ausreichend: Neffe, Nichte, Freunde, Geschäftspartner. Bei GmbH oder AG als Vermieter ist Eigenbedarf generell nicht möglich (kein persönlicher Bedarf).
Anforderungen an die Kündigung
Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und konkrete Angaben enthalten:
- Name der Person, für die Eigenbedarf angemeldet wird
- Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter
- Konkrete Begründung des Bedarfs (warum diese Wohnung, warum jetzt)
- Hinweis auf Widerspruchsrecht des Mieters
Fehlt einer dieser Punkte, ist die Kündigung formell unwirksam und kann angefochten werden.
Kündigungsfristen bei Eigenbedarf
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Unter 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Die Frist beginnt am Ende des Monats, in dem die Kündigung zugegangen ist.
Wann können Mieter widersprechen? — Die Härteklausel
Mieter können der Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn die Kündigung für sie eine besondere Härte darstellt (§ 574 BGB). Anerkannte Härtegründe:
- Hohes Alter des Mieters (ab ca. 70–75 Jahren, je nach Gericht)
- Schwere Krankheit oder Behinderung
- Kinder unter 6 Jahren im Haushalt
- Fehlende Ersatzwohnung im gleichen Ort bei beweisbaren Bemühungen
- Langjährige Mietdauer (20+ Jahre)
Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich beim Vermieter eingehen.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Schadensersatz
Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, zieht aber selbst nicht ein und vermietet stattdessen teurer weiter — ist das Rechtsmissbrauch. Der frühere Mieter hat dann Anspruch auf Schadensersatz: Umzugskosten, Differenz zur teureren Ersatzwohnung, auch immaterieller Schaden in Einzelfällen.
Checkliste: Als Mieter nach Eigenbedarfskündigung
- ☐ Kündigung auf Formfehler prüfen: Name, Verwandtschaft, Begründung vollständig?
- ☐ Kündigungsfrist korrekt berechnen
- ☐ Härtegründe prüfen und dokumentieren
- ☐ Widerspruch rechtzeitig stellen (spätestens 2 Monate vor Auszug)
- ☐ Mieterverein oder Rechtsanwalt kontaktieren
- ☐ Aktiv nach Ersatzwohnung suchen und dies dokumentieren
- ☐ Vermieter bei Verdacht auf vorgetäuschten Eigenbedarf beobachten
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