Warum lohnt sich die Aufteilung?
Der Gesamtwert eines Mehrfamilienhauses liegt oft 20–40 % unter der Summe der einzelnen ETW-Werte. Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, aufteilt und dann einzeln verkauft, kann erhebliche Gewinne erzielen. Aber es gibt rechtliche Hürden, Kostenblöcke und steuerliche Fallstricke.
Der rechtliche Prozess: Was ist nötig?
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: Jede Wohnung muss baulich abgeschlossen sein (eigener Zugang, eigene Küche, eigenes Bad). Wird vom Bauordnungsamt ausgestellt.
- Teilungserklärung: Notariell beurkundetes Dokument, das das Gebäude in Sondereigentum (je Wohnung) und Gemeinschaftseigentum aufteilt. Enthält: Nutzungsrechte, Kostenverteilung, Hausordnung.
- Grundbucheintragung: Für jede ETW wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.
- Eigentümergemeinschaft (WEG): Entsteht automatisch mit Aufteilung — alle Eigentümer bilden die WEG.
Kosten der Aufteilung
| Position | Kosten |
|---|---|
| Notar (Teilungserklärung) | 2.000–6.000 € |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | 200–800 € (Bauordnungsamt) |
| Architekt (Aufteilungsplan) | 1.500–5.000 € |
| Grundbucheintragung (je Einheit) | 500–1.500 € pro ETW |
| Gesamt (5-Familienhaus) | ca. 10.000–20.000 € |
Schutz der Mieter: Was das Umwandlungsverbot bedeutet
In angespannten Wohnungsmärkten (die meisten deutschen Großstädte) gibt es ein Umwandlungsverbot: Vermietete Wohnungen in Mehrfamilienhäusern dürfen ohne Genehmigung nicht in ETW umgewandelt werden. Ausnahmen:
- Weniger als 5 Wohneinheiten: Oft ausgenommen
- Alle Wohnungen werden an Mieter verkauft (Vorkaufsrecht Mieter!)
- Genehmigung der zuständigen Behörde
Und: Bestehende Mieter haben nach Umwandlung ein Vorkaufsrecht auf ihre Wohnung (§ 577 BGB). Mehr dazu: Vorkaufsrecht bei Immobilien. Zum Immobilienverkauf ohne Makler: Ohne Makler verkaufen.
