Was ist ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten das Recht, eine Immobilie zu den gleichen Konditionen zu kaufen, die ein Dritter ausgehandelt hat — sobald der Verkäufer einen Kaufvertrag abschließt. Der ursprüngliche Käufer hat dann das Nachsehen.
Es gibt drei Arten von Vorkaufsrechten bei Immobilien, die ganz unterschiedliche Konsequenzen haben:
1. Gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde
Gemeinden haben nach dem Baugesetzbuch (§§ 24–28 BauGB) ein gesetzliches Vorkaufsrecht für bestimmte Grundstücke:
- Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (für öffentliche Zwecke)
- Grundstücke in Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten
- Grundstücke im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans (für den Gemeinbedarf)
- Unbebaute Grundstücke im Außenbereich (§ 35 BauGB)
Die Gemeinde hat 2 Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben — nach Mitteilung des Kaufvertrags durch den Notar. In der Praxis nutzen Städte dieses Recht zunehmend für bezahlbaren Wohnraum. Berlin und Frankfurt haben davon zuletzt häufig Gebrauch gemacht.
2. Gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters
Wenn eine vermietete Wohnung erstmals in Eigentum umgewandelt und verkauft wird, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB):
- Gilt nur beim ersten Verkauf nach Umwandlung in ETW
- Mieter muss innerhalb von 2 Monaten nach schriftlicher Mitteilung reagieren
- Konditionen: Gleicher Preis und gleiche Bedingungen wie mit dem ursprünglichen Käufer
- Mieter braucht ausreichend Eigenkapital / Finanzierung
Kaufen Sie eine vermietete Wohnung? Dann muss der Verkäufer dem Mieter das Vorkaufsrecht anbieten. Als Käufer warten Sie 2 Monate — oder der Mieter erklärt vorher schriftlich den Verzicht.
3. Vertragliches Vorkaufsrecht im Grundbuch
Privatpersonen und Unternehmen können im Grundbuch ein Vorkaufsrecht eintragen lassen (§§ 1094 ff. BGB). Das geschieht z. B. zwischen Geschwistern, Miteigentümern oder Nachbarn. Folgen:
- Das Vorkaufsrecht ist mit der Immobilie verbunden — auch für künftige Käufer
- Es erscheint in Abteilung II des Grundbuchs
- Übersehen Sie es beim Kauf, müssen Sie trotzdem damit leben
Vorkaufsrecht und der Kaufvertrag: Was Käufer wissen müssen
- Prüfen Sie immer das Grundbuch auf eingetragene Vorkaufsrechte
- Fragen Sie den Notar explizit nach möglichen Gemeinde-Vorkaufsrechten
- Bei Mieterwohnungen: Erst nach Ablauf der 2-Monats-Frist (oder schriftlichem Verzicht) ist der Kauf sicher
- Ein Vorkaufsrecht macht den Kaufvertrag nicht unwirksam — er wird schwebend wirksam bis zur Frist
Wie das Grundbuch aufgebaut ist und welche Rechte darin eingetragen sein können, erklärt unser Artikel Grundbuch lesen und verstehen. Den Kaufvertrag richtig zu prüfen erklärt unser Kaufvertrags-Ratgeber.
