Warum Aufteilung den Wert steigert
Ein Mehrfamilienhaus als Ganzes wird nach dem Ertragswertverfahren bewertet — der Kaufpreisfaktor liegt oft bei 15–25. Einzelne Eigentumswohnungen hingegen werden nach dem Vergleichswertverfahren bewertet und erzielen oft 25–40 % höhere Quadratmeterpreise als das Gesamthaus.
Mehr zu den Bewertungsverfahren in unserem Ratgeber zum Mehrfamilienhaus-Investment.
Rechtliche Voraussetzungen der Aufteilung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Baurechtsamt (jede Wohnung muss baulich selbstständig sein: eigener Eingang, eigene Küche, eigenes Bad)
- Teilungserklärung (Notar): Legt Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum fest
- Eintragung ins Grundbuch: Für jede Einheit separates Grundbuchblatt
- WEG-Gemeinschaft entsteht automatisch
Kosten der Aufteilung
| Kostenposition | Typisch |
|---|---|
| Architektenplan für Abgeschlossenheit | 2.000–5.000 € |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | 100–500 € (Behördengebühr) |
| Notarkosten (Teilungserklärung) | 2.000–5.000 € |
| Grundbuchkosten (pro Einheit) | 500–1.500 € je ETW |
| Ggf. bauliche Anpassungen | 0–50.000 € (je nach Zustand) |
| Gesamt (typisch 4 ETW) | 10.000–30.000 € |
Wann ist die Aufteilung sinnvoll?
- Sie wollen das Haus schrittweise verkaufen (steueroptimiert über mehrere Jahre)
- Sie wollen Teile behalten und vermieten, andere verkaufen
- Der Einzelpreis je ETW liegt deutlich über dem Anteil am Gesamtkaufpreis
- Familiäre Situation: Haus auf mehrere Erben aufteilen
Risiken der Aufteilung
- Mieter müssen bei Umwandlung in ETW informiert werden → Vorkaufsrecht nach § 577 BGB
- Kündigungsschutz-Verschärfung: Eigenbedarf erst nach 3–10 Jahren zulässig (je nach Gemeinde)
- WEG-Streitigkeiten nach Aufteilung wenn Käufer verschiedene Interessen haben
