Grundstück im Überschwemmungsgebiet kaufen — was Sie wissen müssen
Idyllische Lage am Fluss, günstigerer Preis, Natur pur — klingt verlockend. Aber Grundstücke in Überschwemmungsgebieten Bergen erhebliche Risiken. In Deutschland sind nach aktuellen Schätzungen rund 800.000 Gebäude in hochwassergefährdeten Lagen.
Was ist ein Überschwemmungsgebiet?
Das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) unterscheidet:
- Festgesetzte Überschwemmungsgebiete: Offiziell ausgewiesene Flächen, die bei einem 100-jährigen Hochwasser (HQ100) überflutet werden
- Vorläufig gesicherte Gebiete: Im Verfahren, noch nicht rechtskräftig
- Hochwasserrisikogebiete: Breiter gefasst, auch bei seltenerem Hochwasser gefährdet
Wie prüfen Sie, ob ein Grundstück betroffen ist?
Schritt 1: Hochwassergefahrenkarten
Alle Bundesländer stellen kostenlos Hochwassergefahrenkarten online bereit. Einfach die PLZ oder Adresse eingeben:
- Bayern: BayernAtlas
- NRW: ELWAS-WEB
- Baden-Württemberg: LUBW Kartendienst
- Bundesweit: Geoportal.de
Schritt 2: Bauamt / Gemeinde fragen
Das örtliche Bauamt weiß, ob das Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt. Diese Information ist bei Baugenehmigungen relevant und kann öffentlich erfragt werden.
Schritt 3: Notarvertrag prüfen
Seit 2010 müssen Verkäufer bei der Beurkundung auf bekannte Überschwemmungsgebiete hinweisen. Dennoch: Eigenrecherche ist unerlässlich.
Darf man in Überschwemmungsgebieten bauen?
In festgesetzten Überschwemmungsgebieten gilt grundsätzlich ein Bauverbot (§ 78 WHG). Ausnahmen sind möglich, aber an strenge Bedingungen geknüpft — z. B. wenn das Gebäude hochwasserangepasst gebaut wird und kein erhöhtes Risiko entsteht.
Hochwasserangepasstes Bauen
- Erdgeschoss auf erhöhter Bodenplatte oder Pfahlgründung
- Kein Keller oder wasserdichter Keller (weiße Wanne)
- Hochwasserschutztüren und -fenster
- Heizung und Elektrik im Obergeschoss
- Rückstauklappe für Abwasserleitungen
Versicherung: Was deckt eine Elementarschadenversicherung?
Die normale Wohngebäudeversicherung deckt Hochwasserschäden nicht. Dafür brauchen Sie eine Elementarschadenversicherung (Zusatzbaustein zur Gebäudeversicherung).
| Schadenstyp | Wohngebäude | Elementar-Zusatz |
|---|---|---|
| Hochwasser, Überschwemmung | Nein | Ja |
| Rückstau aus Kanalisation | Nein | Ja (mit Rückstauklausel) |
| Erdrutsch, Erdfall | Nein | Ja |
| Lawinen, Schneedruck | Nein | Ja |
| Sturm (ab Windstärke 8) | Ja | Bereits enthalten |
Problem: Versicherbarkeit in Risikolagen
In Hochrisikogebieten (ZÜRS Zone 4) können Versicherungen den Abschluss verweigern oder extrem hohe Prämien verlangen. Prüfen Sie die Versicherbarkeit vor dem Kauf!
Wertverlust und Wiederverkauf
Immobilien in Überschwemmungsgebieten erzielen bei Wiederverkauf häufig 10–30 % weniger als vergleichbare Lagen ohne Hochwasserrisiko. Zudem ist die Zielgruppe kleiner — viele Käufer schrecken vor dem Risiko zurück.
Checkliste: Grundstück in Hochwasserzone kaufen
- Hochwassergefahrenkarte für das Grundstück prüfen
- Bauamt: Liegt Grundstück in festgesetztem Überschwemmungsgebiet?
- Elementarschadenversicherung anfragen (Angebot einholen vor Kauf!)
- Baugenehmigungssituation klären (Bauverbot? Ausnahmen?)
- Nachbarschaft befragen: Wann war zuletzt Hochwasser?
- Kaufpreisabschlag für Risikolage aushandeln
- Finanzierungsbank informieren (Beleihung kann eingeschränkt sein)
