Welche Nebenkosten darf der Vermieter umlegen?
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt fest, welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Die Liste ist abschließend — was nicht draufsteht, darf nicht auf den Mieter übertragen werden. Fehler in der Nebenkostenabrechnung sind häufig und führen zu Rückzahlungsansprüchen.
Umlagefähige Betriebskosten (§ 2 BetrKV)
| Kostenart | Umlagefähig? | Details |
|---|---|---|
| Grundsteuer | Ja | Vollständig |
| Wasser (Kaltwasser, Entwässerung) | Ja | inkl. Zählermiete |
| Warmwasser | Ja | Nur verbrauchsabhängig nach HKVO |
| Heizung (Zentralheizung) | Ja | Verbrauchsabhängig nach HKVO |
| Fahrstuhl (Wartung, Strom) | Ja | auch wenn Mieter EG bewohnt |
| Straßenreinigung | Ja | Kommunale Gebühr |
| Müllentsorgung | Ja | Kommunale Gebühr |
| Gebäudereinigung | Ja | Treppenhausreinigung etc. |
| Gartenpflege | Ja | Gemeinschaftsflächen |
| Hausmeister | Ja (anteilig) | Nicht: Reparaturen und Verwaltung |
| Gebäudeversicherung | Ja | Feuer, Wasser, Sturm |
| Haftpflichtversicherung Gebäude | Ja | Nicht Eigentümerhaftpflicht privat |
| Antenne/Kabel | Ja | Wenn gemeinschaftlich |
| Schornsteinreinigung | Ja | Wenn Zentralheizung mit Schornstein |
NICHT umlagefähige Kosten
- Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Buchführung, Steuerberater
- Instandhaltungskosten: Reparaturen, Erneuerungen
- Instandhaltungsrücklage (WEG)
- Hausmeister-Reparaturarbeiten
- Leerstandskosten: Leerstehende Wohnung trägt Vermieter allein
- Finanzierungskosten: Kreditzinsen
- Eigentümerhaftpflicht privat
Formelle Anforderungen der Nebenkostenabrechnung
- Frist: Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums
- Gesamtkosten: Jede Position mit Gesamtbetrag angeben
- Umlageschlüssel: Wie wird verteilt? (Wohnfläche, Kopfzahl, Verbrauch)
- Mieteranteil: Klar ausgewiesen
- Vorauszahlungen: Aufgeführt und verrechnet
- Belegeinsicht: Mieter hat Recht auf Einsicht in alle Belege
Häufige Fehler bei Nebenkostenabrechnungen
- Nicht umlagefähige Kosten eingestellt (Verwaltung, Instandhaltung)
- Falscher Umlageschlüssel verwendet
- Frist versäumt (Abrechnung nach 12 Monaten = Nachforderungen verfallen)
- Heizkosten nicht nach HKVO verbrauchsabhängig abgerechnet
- Kosten für leerstehende Wohnungen auf Mieter umgelegt
Checkliste: Nebenkostenabrechnung erstellen
- ☐ Alle Positionen gegen BetrKV § 2 prüfen
- ☐ Verwaltungskosten und Instandhaltung entfernt?
- ☐ Heizkosten: mind. 50 % verbrauchsabhängig?
- ☐ Umlageschlüssel konsistent?
- ☐ Frist beachtet: Spätestens 12 Monate nach Abrechnungsjahresende
- ☐ Belege vorhanden und auf Anfrage bereit?
- ☐ Vorauszahlungen des Mieters korrekt verrechnet?
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