Die Eigenbedarfskündigung ist die häufigste Form der Vermieterkündigung — und gleichzeitig die umstrittenste. Vermieter müssen enge Voraussetzungen erfüllen. Mieter haben mehr Rechte, als viele wissen.
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung erlaubt?
Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB darf ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigt. Zulässige Personen sind:
- Vermieter selbst
- Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern, Enkel des Vermieters
- Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner
- Haushaltsmitglieder (z.B. Pflegeperson)
- Neffe/Nichte: umstritten — Gerichte entscheiden unterschiedlich
Nicht ausreichend: Freunde, Bekannte, Geschäftspartner, entfernte Verwandte.
Welche Kündigungsfristen gelten?
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Weniger als 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| Mehr als 8 Jahre | 9 Monate |
Die Kündigung muss zum letzten Werktag des Monats zugestellt werden, damit die Frist mit dem übernächsten Monat beginnt.
Was muss die Kündigung enthalten?
- Name der Person, die einziehen soll
- Verwandtschafts- oder Haushaltsverhältnis zum Vermieter
- Konkreter Einzugsgrund (nicht nur "ich brauche die Wohnung")
- Beschreibung, warum gerade diese Wohnung benötigt wird
Eine pauschale Begründung wie "benötige die Wohnung für meine Tochter" reicht nicht — Gerichte verlangen nachvollziehbare Begründungen.
Wann ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam?
- Vermieter hat im gleichen Haus freie oder demnächst freiwerdende Wohnungen — diese müssen zuerst angeboten werden
- Eigenbedarf wird nach Kündigung nicht realisiert (Person zieht doch nicht ein)
- Eigenbedarf war bei Mietvertragsabschluss bereits absehbar (vorgetäuschter Eigenbedarf)
- Formfehler in der Kündigung
- Soziale Härteklausel: Mieter in besonderer Notlage (Alter, Krankheit, Schwangerschaft)
Was können Mieter tun?
- Widerspruch einlegen: Bis 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich — wenn ein Härtefall vorliegt
- Begründung prüfen lassen: Anwalt oder Mieterverein prüft, ob Kündigung formal und inhaltlich korrekt ist
- Verhandeln: Abfindung gegen schnellen Auszug — für beide Seiten oft sinnvoll
- Klage einreichen: Räumungsklage des Vermieters abwarten und im Prozess verteidigen
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Wenn der Vermieter den Eigenbedarf vorgetäuscht hat (die Person zieht doch nicht ein), haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Dazu zählen:
- Umzugskosten
- Mehrkosten für teurere neue Wohnung (für die Dauer der Mietdifferenz)
- Maklerkosten für Wohnungssuche
Wichtig: Den Schaden müssen Sie nachweisen. Bewahren Sie alle Belege auf.
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