Die Baugenehmigung ist der offizielle Startschuss für jeden größeren Bau- oder Umbau. Ohne sie riskieren Sie Bußgelder und sogar Abrissanordnungen. Doch viele Bauherren unterschätzen den Aufwand und die Dauer.
Wann brauchen Sie eine Baugenehmigung?
- Neubau jeder Art
- Umbau mit strukturellen Veränderungen (Wände entfernen, Gauben, Anbau)
- Nutzungsänderungen (z.B. Lager zu Wohnung)
- Dachausbau (fast immer genehmigungspflichtig)
- Carports und Garagen (je nach Bundesland und Größe)
Genehmigungsfreiheit: Kleine Schuppen, Terrassenüberdachungen unter einer bestimmten Größe — je nach Bundesland unterschiedlich. Immer beim Baurechtsamt nachfragen!
Der Bauantragsablauf
- Voranfrage / Bauvoranfrage: Klärung grundlegender Fragen vorab (freiwillig, aber empfehlenswert)
- Bauunterlagen zusammenstellen: Bauzeichnungen, Lageplan, Berechnungen, Baubeschreibung
- Einreichung beim Baurechtsamt: Meist über den beauftragten Architekten (der muss bauvorlage-berechtigt sein)
- Nachbarbeteiligung: Unterschriften der Nachbarn oder förmliche Beteiligung
- Prüfung: Baurechtsamt prüft auf Übereinstimmung mit B-Plan, Landesbauordnung, DIN-Normen
- Genehmigung oder Ablehnung: Mit schriftlichem Bescheid
Wie lange dauert es?
| Verfahrensart | Typische Dauer |
|---|---|
| Vereinfachtes Verfahren (Wohnhäuser) | 4–8 Wochen |
| Normales Genehmigungsverfahren | 3–6 Monate |
| Großprojekte / Sonderbauten | 6–18 Monate |
| Nachbarwiderspruch / Klageverfahren | 1–3 Jahre |
In Großstädten sind die Baurechtsämter oft überlastet — Verzögerungen von 6–12 Monaten keine Seltenheit.
Typische Fehler und Verzögerungsgründe
- Unvollständige Unterlagen — Nachforderungen verlängern das Verfahren
- Bauzeichnungen nicht maßstabsgetreu oder unklare Baubeschreibung
- Fehlende Nachbarunterschriften — besonders bei Grenzbebauung
- Abweichung vom Bebauungsplan ohne Antrag auf Befreiung
- Falscher Ansprechpartner — Architekt muss bauvorlage-berechtigt sein
Was kostet eine Baugenehmigung?
Die Gebühren richten sich nach den Baukosten — meist 0,5–1 % der genehmigten Bausumme. Bei einem 400.000 € Einfamilienhaus also 2.000–4.000 € Genehmigungsgebühr, plus Architektenleistung für die Unterlagen (LPH 4).
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