Vollfinanzierung: Haus kaufen ohne eigenes Geld?
Ohne Eigenkapital kaufen — das klingt verlockend, besonders in Zeiten hoher Mieten. Einige Banken ermöglichen tatsächlich eine Vollfinanzierung (100 %) oder sogar eine Überfinanzierung (110 % inkl. Nebenkosten). Aber was kostet das, und wer bekommt es?
Was ist eine Vollfinanzierung?
- 100 %-Finanzierung: Kaufpreis vollständig über Kredit — Nebenkosten aus Eigenkapital
- 110 %-Finanzierung: Kaufpreis + Nebenkosten über Kredit — kein eigenes Geld nötig
Zinszuschlag bei Vollfinanzierung
Banken verlangen für höheres Risiko einen Aufschlag:
| Eigenkapitalquote | Zinszuschlag (ca.) | Beispiel Zinssatz (bei 3,5 % Basis) |
|---|---|---|
| 30 %+ Eigenkapital | 0 % | 3,50 % |
| 20 % Eigenkapital | + 0,2 % | 3,70 % |
| 10 % Eigenkapital | + 0,5 % | 4,00 % |
| 0 % (Vollfinanzierung) | + 0,8–1,5 % | 4,30–5,00 % |
| 110 % (inkl. NK) | + 1,5–2,5 % | 5,00–6,00 % |
1 Prozentpunkt mehr Zinsen bei 300.000 € = ca. 3.000 € Mehrkosten pro Jahr!
Wer bekommt eine Vollfinanzierung?
Banken genehmigen Vollfinanzierungen nur unter strengen Voraussetzungen:
- Sehr gute Bonität (Schufa einwandfrei)
- Überdurchschnittliches, stabiles Einkommen
- Sicherer Arbeitsplatz (Beamte, Festangestellte bevorzugt)
- Immobilie in guter Lage mit sicherem Wert
- Ggf. zusätzliche Sicherheiten (andere Immobilien)
Risiken der Vollfinanzierung
Risiko 1: Negativer Eigenkapitaleffekt
Fällt der Immobilienwert, schulden Sie der Bank mehr als das Haus wert ist. Bei einem Notverkauf (Scheidung, Jobverlust) müssen Sie trotzdem den vollen Kredit zurückzahlen — obwohl der Verkaufserlös nicht reicht.
Risiko 2: Höhere Monatliche Belastung
Kein Eigenkapital + höherer Zins = deutlich höhere Rate. Was bei 20 % EK 1.500 €/Monat kostet, liegt bei Vollfinanzierung bei 1.900–2.200 €.
Risiko 3: Anschlussfinanzierung
Nach 10–15 Jahren Zinsbindung muss neu finanziert werden. Bei gestiegenem Zinsniveau und wenig getilgter Restschuld kann die neue Rate deutlich höher ausfallen.
Alternativen zur Vollfinanzierung
- Elterndarlehen: Zinsgünstig, privat, kein Bankzuschlag
- KfW-Förderung: Ergänzt Bankdarlehen zu günstigeren Konditionen
- Wartezeit + Sparen: Noch 2–3 Jahre warten und 15 % EK ansparen
- Bausparer: Kombination Bauspardarlehen + Bankkreditlösung
Fazit: Vollfinanzierung nur in Ausnahmefällen
Für Menschen mit sehr hohem, sicherem Einkommen und einer günstigen Immobilie in stabiler Lage kann eine Vollfinanzierung funktionieren. Für den Normalkäufer ist 20 % Eigenkapital die empfohlene Untergrenze.
Weiterführende Artikel: Budget ermitteln | Baufinanzierung vergleichen | Kauf ohne Eigenkapital
