Übersicht: 10 legale Steuer-Strategien
Das deutsche Steuerrecht bietet Immobilieninvestoren zahlreiche legale Vorteile — wenn man sie kennt. Dieser Überblick zeigt die wichtigsten Strategien, von denen erfahrene Investoren profitieren.
1. AfA maximal nutzen (Abschreibung)
Wie in unserem AfA-Ratgeber erklärt: 2 % p. a. auf den Gebäudeanteil (bei Neubau ab 2023: 3 %) direkt als Werbungskosten absetzbar. Optimierung: Gebäudeanteil im Kaufvertrag möglichst hoch ausweisen.
2. Alle Werbungskosten im ersten Jahr
Maklercourtage, Notarkosten, Grunderwerbsteuer (anteilig), Finanzierungskosten, Gutachtergebühren, Renovierung vor Erstvermietung → alle sofort abzugsfähig oder über erhöhte AfA.
3. 10-Jahres-Grenze strategisch nutzen
Immobilien nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG). Bei richtiger Planung: Kauf heute → Verkauf in Jahr 11 → Wertzuwachs komplett steuerfrei. Details in unserem Spekulationssteuer-Ratgeber.
4. Denkmalschutz-AfA nutzen
9 % AfA für 8 Jahre + 7 % für 4 Jahre auf Sanierungskosten (§ 7i EStG). Bei Sanierungskosten von 200.000 €: Bis zu 84.000 € direkte Steuerersparnis (bei 42 % Spitzensteuersatz).
5. Verluste mit anderen Einkünften verrechnen
In der Anlaufphase (hohe Finanzierungskosten, wenig Mieteinnahmen) entstehen Verluste aus V+V — diese reduzieren das zu versteuernde Einkommen sofort. Bei hohem Gehalt kann das zu erheblichen Steuerrückerstattungen führen.
6. Doppelter Haushalt steuerlich nutzen
Wenn Sie berufsbedingt am Wohnort der Wohnung wohnen: Doppelte Haushaltsführung bis 1.000 €/Monat absetzbar. Heimfahrten und Verpflegung ebenfalls.
7. Haushaltsnahe Dienstleistungen absetzen
20 % der Lohnkosten für Handwerker, Reinigung, Gärtner direkt von der Steuerschuld abziehen. Bis zu 1.200 € (Handwerker) + 4.000 € (Dienstleistungen) jährlich. Mehr dazu in unserem Steuerratgeber.
8. Schenkung oder Erbschaft mit Freibetrag nutzen
Freibeträge alle 10 Jahre: 400.000 € je Kind. Langfristig: Immobilienvermögen schrittweise steuerfrei übertragen. Mit Nießbrauch den steuerpflichtigen Wert weiter senken. Details in unserem Ratgeber zu Erbschaft und Schenkung.
9. Immobilien-GmbH für Portfolios
Ab ca. 5–10 Einheiten oder hohem Einkommensteuersatz kann eine GmbH vorteilhaft sein: 15 % KSt + 5,5 % Soli (ca. 15,8 %) statt 42 % ESt auf Mieteinnahmen. Details im GmbH-Ratgeber.
10. Sonder-AfA für Neubau-ETW (§ 7b EStG)
5 % Sonder-AfA in den ersten 4 Jahren (bis 2027 gültig, genehmigt bis 2026). Bei 400.000 € Gebäudeanteil: 20.000 €/Jahr × 4 = 80.000 € beschleunigte Abschreibung.
