Möblierte Vermietung ist in deutschen Großstädten stark gefragt — vor allem für Studenten, Berufspendler und Expats. Für Vermieter bedeutet das: höhere Mieten, aber auch mehr Besonderheiten im Miet- und Steuerrecht.
Was ist eine möblierte Wohnung rechtlich?
Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn die wesentliche Grundeinrichtung (Küche, Bett, Schränke) vorhanden ist. Die genaue Definition ist gesetzlich nicht klar festgelegt — entscheidend ist, ob der Mieter ohne eigene Möbel einziehen kann.
Wichtig: Ist nur ein Zimmer in einer Wohnung möbliert (z.B. WG-Zimmer), gelten teilweise andere Regeln als bei einer vollständig möblierten Wohnung.
Welche Mietpreise sind möglich?
| Stadt | Ø Kaltmiete unmöbliert | Ø Kaltmiete möbliert | Aufschlag |
|---|---|---|---|
| München | 18 €/m² | 22–28 €/m² | 20–55 % |
| Berlin | 13 €/m² | 17–22 €/m² | 30–70 % |
| Hamburg | 14 €/m² | 18–24 €/m² | 30–70 % |
| Frankfurt | 15 €/m² | 19–25 €/m² | 25–65 % |
Steuerliche Behandlung der Möbel
Möbel und Einrichtungsgegenstände können steuerlich abgesetzt werden — entweder sofort oder über Abschreibung:
- Sofortabzug bis 800 € netto: Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) können im Kaufjahr vollständig abgesetzt werden
- AfA über Nutzungsdauer: Möbel > 800 € netto werden linear über die Nutzungsdauer abgeschrieben (Schrank 13 Jahre, Küche 10 Jahre, Waschmaschine 7 Jahre)
- Renovierungen: Vollständig absetzbar als Werbungskosten bei V+V
Mietrecht: Besonderheiten bei möblierter Vermietung
Befristete Mietverträge leichter möglich
Bei möblierten Zimmern in einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung gelten erleichterte Kündigungsregeln (§ 549 BGB). Für komplette möblierte Wohnungen gelten die normalen Schutzregeln — auch die Mietpreisbremse.
Mietpreisbremse und möblierte Wohnungen
Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Allerdings:
- Möbelzuschlag ist zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich
- Der Möbelzuschlag muss angemessen sein (ca. 1–2 % des Möbelwerts pro Monat)
- Vollständig möblierte Neubauten nach 2014 sind oft von der Bremse ausgenommen
Nebenkostenabrechnung bei möblierten Wohnungen
Zusätzlich zu den normalen Nebenkosten können bei möblierten Wohnungen folgende Posten in Rechnung gestellt werden:
- Strom und Internet (wenn inkl.)
- Reinigungsservice (wenn vereinbart)
- Wäschewechsel (bei Airbnb-artiger Kurzzeitvermietung)
Plattformen zur möblierten Vermietung
- Wunderflats, Homelike — spezialisiert auf möbliert, B2B-Fokus
- Airbnb, Booking — Kurzzeitvermietung, andere Steuerregeln!
- ImmoScout24, Kleinanzeigen — Langzeitvermietung möbliert
Achtung bei Kurzzeitvermietung (< 6 Monate): In vielen Städten ist eine Genehmigung nötig (Zweckentfremdungsverbot). Zudem werden Einnahmen unter anderen steuerlichen Bedingungen behandelt.
Zum Thema Steuerrecht auch: Spekulationssteuer beim Verkauf | Handwerkerkosten absetzen
Checkliste: Möbliert vermieten
- ☑ Mietvertrag anpassen: Möbelinventar als Anlage beifügen
- ☑ Fotodokumentation des Inventars bei Einzug
- ☑ Kaution oder Mietkaution + Möbelkaution trennen
- ☑ Möbel in Buchhaltung erfassen (AfA planen)
- ☑ Steuerberater für Anlage V — Möbel-AfA korrekt beantragen
- ☑ Zweckentfremdungsverbot prüfen bei Kurzzeitvermietung
