Die Zinswende hat den Markt verändert. Wer 2022 noch mit 1 % finanzieren konnte, zahlte 2023 plötzlich 4 %. Seit Ende 2024 sinken die Zinsen wieder — aber lohnt sich kaufen in 2026 wirklich? Wir rechnen ehrlich nach.
Die Grundregel: Kaufpreisfaktor entscheidet
Der wichtigste Vergleichswert ist der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger): Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet, dass Sie 25 Jahresmieten für die Wohnung zahlen.
| Kaufpreisfaktor | Interpretation | Typische Lage |
|---|---|---|
| Unter 20 | Kauf oft attraktiv | Ländliche Regionen, Kleinstädte |
| 20–25 | Ausgeglichen | Mittelgroße Städte |
| 25–35 | Kauf teuer, aber machbar | Hamburg, Berlin, Frankfurt |
| Über 35 | Mieten oft günstiger | München, Top-Lagen Großstädte |
Konkrete Rechnung 2026
Angenommen: Wohnung für 350.000 €, Miete dafür wäre 1.100 € Kaltmiete pro Monat (Faktor 26,5). Bei 80 % Finanzierung und 3,8 % Zinsen:
| Position | Kaufen | Mieten |
|---|---|---|
| Monatliche Belastung | 1.470 € Rate + 150 € Nebenkosten | 1.100 € Kaltmiete + NK |
| Eigenkapitalbedarf | 70.000 € + 25.000 € Nebenkosten | 3.300 € Kaution |
| Tilgung (Vermögensaufbau) | ~500 € pro Monat | 0 € |
| Break-Even (Wertsteigerung 2 %/Jahr) | ca. 8–12 Jahre | — |
Der entscheidende Unterschied: Kaufen ist Vermögensaufbau, Mieten ist Konsum. Die monatliche Rate ist höher, aber ein Teil davon ist Eigenkapital das Sie aufbauen.
Wann Mieten besser ist
- Sie sind beruflich nicht sicher, ob Sie in 5 Jahren noch am selben Ort sind
- Der Kaufpreisfaktor liegt über 30 — dann dauert der Break-Even zu lange
- Sie haben kein Eigenkapital — Vollfinanzierungen sind riskant
- Lokale Marktpreise sind nach Ihrer Einschätzung noch nicht auf dem Tiefpunkt
Wann Kaufen die richtige Entscheidung ist
- Sie bleiben mindestens 10 Jahre an einem Ort
- Sie haben 20–30 % Eigenkapital
- Der Kaufpreisfaktor liegt unter 25
- Sie kaufen in einer Region mit positiver Bevölkerungsentwicklung
- Mietpreise steigen in Ihrer Stadt schneller als anderswo
Die Zinsfalle 2026
Bei 3,5–4 % Zinsen ist die Finanzierungsrate höher als noch 2021. Aber: Die Alternative ist nicht „weiter billig mieten" — Mieten sind in den meisten Städten ebenfalls gestiegen. Der Abstand zwischen Miet- und Kaufkosten hat sich wieder normalisiert.
Tipp aus der Praxis: Vergleichen Sie nicht Kaufrate vs. Miete, sondern Kaufrate minus Tilgungsanteil vs. Miete. Der Tilgungsanteil ist kein Kostenfaktor — er baut Ihr Vermögen auf.
Checkliste: Kaufen lohnt sich wenn...
- Kaufpreisfaktor unter 25
- Eigenkapital mind. 20 % des Kaufpreises vorhanden
- Berufliche Stabilität für 10+ Jahre gegeben
- Monatliche Rate max. 35 % des Nettohaushaltseinkommens
- Sicherheitsreserve von 3–6 Monatsgehältern nach Kauf vorhanden
Nutzen Sie unseren Kaufpreisfaktor-Rechner und den Mietrendite-Rechner für Ihre persönliche Analyse.
