Leerstand — wenn die Immobilie nichts einbringt, aber alles kostet
Eine leerstehende Wohnung oder ein unvermietetes Haus erzeugt keine Einnahmen — aber volle Kosten. Viele Eigentümer unterschätzen, wie teuer Leerstand wirklich ist. Und: Kommunen und Finanzamt interessieren sich zunehmend für leerstehende Immobilien.
Welche Kosten entstehen bei Leerstand?
| Kostenart | Monatlich (Schätzung) | Fällt immer an? |
|---|---|---|
| Grundsteuer | 50 – 300 € | Ja |
| Gebäudeversicherung | 50 – 200 € | Ja |
| Heizung (Mindestbeheizung) | 50 – 150 € | Im Winter nötig (Frostschutz) |
| Hausgeld (WEG) | 150 – 400 € | Ja |
| Kreditzinsen | je nach Darlehen | Ja (wenn finanziert) |
| Strom/Wasser (Grundgebühr) | 20 – 50 € | Ja |
Realistisch: Eine leerstehende Wohnung kostet 400–1.500 €/Monat an laufenden Kosten — ohne eine einzige Einnahme.
Steuerliche Aspekte: Was gilt bei Leerstand?
Interessant: Wenn die Immobilie vermietet werden soll (Vermietungsabsicht), können laufende Kosten auch während des Leerstands als Werbungskosten abgesetzt werden.
- Voraussetzung: Ernsthafter Vermietungswille (Inserate schalten, Besichtigungen durchführen)
- Ohne Vermietungsabsicht: Keine Werbungskosten absetzbar
- Finanzamt prüft bei längerem Leerstand die Vermietungsabsicht
Achtung: Zweckentfremdungsgesetze
Mehrere Bundesländer und Kommunen haben Zweckentfremdungsgesetze eingeführt — vor allem München, Berlin, Hamburg. Dauerhaft leerstehende Wohnungen können mit Bußgeldern belegt oder zur Vermietung gezwungen werden.
- Berlin: Leerstand über 3 Monate muss gemeldet werden, Bußgeld bis 500.000 €
- München: Zweckentfremdung oder Leerstand über 6 Wochen ohne Genehmigung → Bußgeld
- Hamburg: Ähnliche Regelungen für angespannte Wohnungsmärkte
Versicherung bei Leerstand
Wichtig: Viele Wohngebäudeversicherungen schließen Schäden bei dauerhaftem Leerstand (ab 30–90 Tagen, je nach Vertrag) aus oder zahlen weniger. Melden Sie Leerstand Ihrer Versicherung! Sonst riskieren Sie im Schadensfall (Rohrbruch, Brand) keine oder reduzierte Leistung.
Was tun bei unvermeidlichem Leerstand?
- Kurzzeitvermietung über Airbnb, Booking.com — bringt Einnahmen und verhindert Leerstand
- Zwischenmiete an Studenten oder Pendler
- Leerstand als temporäres Lager vermieten
- Möbliert vermieten (höhere Miete, mehr Flexibilität)
- Hausverwalter oder Makler mit aktiver Vermarktung beauftragen
Checkliste: Leerstand managen
- Versicherung über Leerstand informieren (Deckungslücken vermeiden)
- Mindestbeheizung sicherstellen (Frostschutz ab 10–15°C)
- Regelmäßige Begehung (Schäden früh erkennen)
- Zweckentfremdungsgesetz Ihrer Gemeinde prüfen
- Vermietungsabsicht steuerlich dokumentieren (Inserate, Besichtigungstermine)
- Aktive Vermarktung: Portale, Makler, Netzwerk
