Ein Grundstück sieht auf den ersten Blick unkomplizierter aus als ein Haus — ist es aber nicht. Viele Käufer entdecken erst nach dem Kauf, dass das Grundstück nicht bebaubar ist, eine Altlast enthält oder gar nicht erschlossen wird. Diese Checkliste schützt Sie davor.
Vor dem Kauf: Was unbedingt zu prüfen ist
Rechtliche Prüfung
- ☑ Bebauungsplan: Was darf gebaut werden? Nutzungsart, GRZ, GFZ, Dachform (beim Baurechtsamt anfragen)
- ☑ Grundbuch: Lasten, Dienstbarkeiten, Wegerechte, Vorkaufsrechte prüfen
- ☑ Vorkaufsrecht der Gemeinde: Gilt es für dieses Grundstück?
- ☑ Denkmalschutz: Liegt das Grundstück in einem Denkmal- oder Sanierungsgebiet?
- ☑ Naturschutz: Einschränkungen durch Biotop, Überschwemmungsgebiet, Wasserschutzzone?
Technische Prüfung
- ☑ Erschließung: Strom, Wasser, Kanal, Gas — bereits angeschlossen oder noch zu beantragen? Wer trägt die Kosten?
- ☑ Boden und Altlasten: Altlastenkataster der Gemeinde abfragen — war hier früher eine Tankstelle, Fabrik, Deponie?
- ☑ Bodengutachten: Tragfähigkeit des Untergrunds — besonders bei Hanglage oder Moorgebiet
- ☑ Grundwasser: Wie hoch steht es? Keller möglich?
- ☑ Kampfmittelbelastung: In manchen Regionen (Stadtgebiete, Industrieareale) relevant
Lage und Umfeld
- ☑ Himmelsausrichtung des Hauses auf dem Grundstück (Südgarten, Sonnenlicht)
- ☑ Nachbarbebauung: Was kommt dort noch hin? B-Plan prüfen
- ☑ Lärmbelastung: Straße, Bahn, Industrie, Flugschneise
- ☑ Überflutungsrisiko: ZÜRS-Karte oder Hochwassergefahrenkarte prüfen
- ☑ Infrastruktur: Schulen, ÖPNV, Einkauf — besonders bei Familien relevant
Was kosten Grundstücks-Nebenkosten?
| Kostenposition | Typische Kosten |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % (je Bundesland) |
| Notar und Grundbuch | 1,5–2 % |
| Maklercourtage | 0–3,57 % (je nach Region) |
| Bodengutachten | 1.500–4.000 € |
| Erschließungskosten | 10.000–50.000 € (wenn noch nicht erschlossen) |
| Vermessung / Grenzsteine | 1.000–3.000 € |
Häufige Fallen beim Grundstückskauf
- Grundstück als "sofort bebaubar" verkauft — aber Bebauungsplan fehlt noch
- Erschließungskosten noch nicht bezahlt — bleiben am Käufer hängen
- Altlast entdeckt nach Kauf — Sanierungskosten gehen in die Zehntausende
- Wegerecht für Nachbarn im Grundbuch — schränkt Nutzung ein
