Gewerbeimmobilien vs. Wohnimmobilien
Während Wohnimmobilien von privaten Vermietern breit verstanden werden, sind Gewerbeimmobilien ein eigenes Universum. Die Grundregeln sind ähnlich — aber die Details unterscheiden sich erheblich. Wer die Unterschiede kennt, kann gezielt die Chancen nutzen.
| Kriterium | Wohnimmobilie | Gewerbeimmobilie |
|---|---|---|
| Typische Rendite | 2–4 % netto (Großstädte) | 4–8 % netto (je nach Typ) |
| Mieterschutz | Stark (BGB, Mietpreisbremse) | Schwach — freie Vertragsgestaltung |
| Laufzeiten | Unbefristet üblich | 5–15 Jahre oft fest |
| Leerstand-Risiko | Niedrig (in Ballungsräumen) | Höher — Branchen-abhängig |
| Wertsteigerung | Meist stabiler | Volatiler, standortabhängig |
Die wichtigsten Gewerbeimmobilien-Typen
Büroimmobilien
Klassische Investmentklasse — unter Druck durch Home-Office-Trend. A-Lagen in Topstädten bleiben begehrt, B/C-Lagen mit veralteter Substanz kämpfen. Worauf es ankommt: Ausstattungsqualität (ESG-Anforderungen), Erreichbarkeit, Flexibilität der Raumaufteilung.
Einzelhandel
Strukturell gespalten: Nahversorgung (Lebensmittel, Drogerie, Apotheke) — stabil und krisenresistent. Fashion und Non-Food: stark belastet durch E-Commerce. Einkaufszentren auf der Kippe. Fachmarktzentren mit Lebensmittelankern: attraktiv.
Logistik und Lager
Der Gewinner des E-Commerce-Booms. Starke Nachfrage, steigende Mietpreise, niedrige Leerstände. Aber: Standort ist alles — Autobahnanschluss, Lkw-Zufahrt, Arbeitskräfte.
Ärzte und Gesundheitsimmobilien
Defensiver Sektor mit stabiler Nachfrage. Lange Mietlaufzeiten (Arzt investiert in Umbau), geringe Fluktuation. Risiko: Auflagen bei Umbau, spezifische Ausstattungsanforderungen.
Hotels
Komplexeste Kategorie — Mietausfallrisiko abhängig von Touristik und Konjunktur (Corona hat das gezeigt). Nur für erfahrene Investoren.
Worauf Einsteiger bei Gewerbeimmobilien achten müssen
- Bonität des Mieters prüfen: Jahresabschlüsse, Schufa, Marktstellung
- Mietvertrag verstehen: Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Mietanpassungsklauseln (Indexmiete), Nebenkostenregelungen
- Leerstandskosten einkalkulieren: Gewerbemieter sind schwerer zu finden als Wohnungsmieter
- Drittverwendungsfähigkeit: Kann das Objekt bei Mieterwechsel anders genutzt werden?
- ESG-Anforderungen: Energieeffizienz wird bei Gewerbeimmobilien Pflicht — alte Bestände verlieren an Wert
Für erste Schritte als Investor ohne direkten Gewerbeimmobilienkauf: REITs als indirekte Gewerbeimmobilien-Anlage. Den Renditevergleich erklärt unser Artikel Gewerbeimmobilien vs. Wohnimmobilien.
