Garagen und Stellplätze werden als Investition häufig übersehen — dabei bieten sie einige Vorteile: niedrige Einstiegspreise, keine Mieterschutzprobleme und vergleichsweise hohe Renditen. Für Einsteiger sind sie oft ein sinnvoller erster Schritt in die Immobilienwelt.
Preise und Renditen im Überblick
| Typ | Kaufpreis | Monatsmiete | Rendite (brutto) |
|---|---|---|---|
| Tiefgaragenstellplatz (Großstadt) | 15.000–40.000 € | 60–200 € | 4–7 % |
| Einzelgarage (Stadtrand) | 8.000–25.000 € | 50–120 € | 5–8 % |
| Doppelgarage | 15.000–40.000 € | 80–180 € | 4–6 % |
| Außenstellplatz | 3.000–10.000 € | 20–60 € | 5–9 % |
| Parkhaus-Box (Innenstadt) | 30.000–80.000 € | 100–300 € | 4–6 % |
Vorteile als Kapitalanlage
- Geringes Einstiegskapital: Ab 5.000–10.000 € möglich — auch ohne Bankkredit
- Kein Mieterschutz: Mietvertrag für Garagen gilt als Pacht — Kündigungsfristen deutlich kürzer
- Wenig Verwaltungsaufwand: Kein Hausmeister, keine Nebenkostenabrechnung
- Stabile Nachfrage: In dicht besiedelten Städten mit Parkdruck sehr gefragt
- Keine Leerstandsprobleme: Mieter wechseln schnell — kurze Suche
Nachteile und Risiken
- Niedrige absolute Erträge — kein Ersatz für größere Immobilieninvestitionen
- Wertsteigerung gering bis moderat
- Abhängig von Lage: Bei verbessertem ÖPNV sinkt Stellplatzbedarf
- Bei Tiefgarage: Gemeinschaftseigentum — Beschlüsse der WEG bindend
- Vandalismusgefahr bei Außenstellplätzen
Mietvertrag für Garagen: Was gilt?
Garagen werden häufig nach Pachtrecht gemietet, was dem Vermieter mehr Flexibilität gibt. Allerdings: Ist die Garage mit einer Wohnung verbunden (als Zubehörraum), gilt das Wohnraummietrecht mit vollem Kündigungsschutz.
Praxis-Tipp: Garagen separat von Wohnraum vermieten — eigener Vertrag, separate Mieteinheit. So bleibt die volle Flexibilität erhalten.
Steuern beim Garagenverkauf
Wie bei Immobilien gilt die Spekulationsfrist von 10 Jahren. Verkaufen Sie vor Ablauf dieser Frist, ist der Gewinn voll steuerpflichtig. Nach 10 Jahren steuerfrei.
Mieteinnahmen aus Garagen sind Einkünfte aus V+V (§ 21 EStG) — Sie können anteilige AfA (2 % p.a.), Reparaturen und Verwaltungskosten absetzen.
Wo Garagen und Stellplätze kaufen?
- Immobilienportale: Immobilienscout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen
- WEG-Verwaltungen: Häufig wissen diese von verkaufswilligen Eigentümern
- Direktansprache: Garagen-Eigentümer in attraktiver Lage direkt ansprechen
- Zwangsversteigerungen: Stellplätze kommen regelmäßig zur Versteigerung
Weitere Renditeobjekte: REITs als Immobilienanlage | Immobilien-Crowdinvesting
Fazit
Stellplätze und Garagen eignen sich als Einstieg in die Kapitalanlage oder als Ergänzung zu einem Immobilienportfolio. Mit Renditen von 4–9 % brutto sind sie attraktiver als viele Wohnungen — bei deutlich weniger Aufwand und Risiko.
