Die häufigste Frage von Immobilienkäufern: Wie viel Eigenkapital brauche ich? Die Antwort ist nicht ganz einfach — denn sie hängt von Kaufpreis, Zinsniveau, persönlicher Situation und der Bank ab. Wir geben Ihnen klare Richtwerte und erklären, was Sie bei knappem Eigenkapital tun können.
Die Faustregel: Mindestens 20 % Eigenkapital
Als Standardempfehlung gilt: Mindestens 20 % des Kaufpreises sollten aus Eigenkapital bestehen — plus die Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) betragen je nach Bundesland 8–15 % des Kaufpreises und sollten idealerweise vollständig aus Eigenkapital finanziert werden.
Eine praktische Formel:
Benötigtes Eigenkapital = Kaufnebenkosten (10–15 %) + 20 % des Kaufpreises
Rechenbeispiel
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer (6,5 % in NRW) | 22.750 € |
| Notar + Grundbuch (2 %) | 7.000 € |
| Maklercourtage (3,57 %) | 12.495 € |
| Gesamte Kaufnebenkosten | 42.245 € |
| 20 % des Kaufpreises als Mindest-EK | 70.000 € |
| Gesamt benötigtes EK (Empfehlung) | 112.245 € |
Warum 20 % Eigenkapital empfohlen werden
Mit 20 % Eigenkapital (bezogen auf den Beleihungswert) vermeiden Sie die sogenannte "Risikoprämie" der Banken. Bei weniger als 20 % Eigenkapital verlangen Banken oft höhere Zinsen, weil das Risiko für sie steigt. Der Unterschied kann 0,3–1,0 % Zinsen ausmachen — auf 200.000 € Kredit über 20 Jahre sind das 12.000–40.000 € mehr Gesamtkosten.
Was zählt als Eigenkapital?
- Ersparnisse auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten
- Wertpapiere (Aktien, ETFs, Fonds — beachten Sie Kursrisiken)
- Zuteilungsreifes Bausparguthaben
- Lebensversicherungen (Rückkaufswert)
- Eigenleistungen (Muskelhypothek) — bis ca. 10–15 % des Beleihungswerts
- Schenkungen oder Darlehen von Familie
- Vorhandene Immobilien (wenn beleihbar)
Was nicht als Eigenkapital zählt: Laufende Kreditlinien, Kontoüberzüge, ungesichertes Fremdkapital.
Kann man mit weniger als 20 % kaufen?
Ja — aber mit Einschränkungen. Viele Banken finanzieren bis zu 90 % des Kaufpreises (10 % EK), manche sogar bis 100 % (Vollfinanzierung). Das ist jedoch mit deutlich höheren Zinsen verbunden und setzt ein sehr stabiles, hohes Einkommen voraus.
| EK-Anteil | Beleihungsauslauf | Typischer Zinsaufschlag |
|---|---|---|
| 30 %+ | 70 % | Bestkonditionen |
| 20–30 % | 70–80 % | 0,1–0,3 % Aufschlag |
| 10–20 % | 80–90 % | 0,3–0,7 % Aufschlag |
| < 10 % | 90–100 % | 0,7–1,5 % Aufschlag |
| 0 % (Vollfinanzierung) | 100 %+ | Nur bei Top-Bonität |
Tipps zum Eigenkapital aufbauen
- Sparquote erhöhen: Monatlicher Sparplan — jeder Euro zählt
- ETF-Sparplan: Bei 5–10 Jahren Zeithorizont deutlich mehr Rendite als Tagesgeld
- Bausparvertrag: Staatliche Wohnungsbauprämie nutzen
- Arbeitnehmer-Sparzulage: Wenn Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen zahlt
- KfW-Förderung: Wohneigentumsprogramm mit zinsgünstigen Darlehen
- Familie fragen: Schenkungen sind bis 400.000 € (Kinder) alle 10 Jahre steuerfrei
Fazit
Mindestens 20 % Eigenkapital plus die vollständigen Kaufnebenkosten sind die sicherste Ausgangsbasis für eine Immobilienfinanzierung. Weniger ist möglich, aber teurer und riskanter. Nutzen Sie unseren Immobilienwert-Rechner und die Kaufnebenkosten-Berechnung, um Ihren konkreten Eigenkapitalbedarf zu ermitteln. Mehr zur Vollfinanzierung finden Sie in unserem Artikel Immobilienkauf ohne Eigenkapital.
