Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn die Bank beim vorzeitigen Ausstieg rechnet
Sie wollen Ihren Baukredit vorzeitig ablösen — beim Verkauf der Immobilie, wegen günstigerer Konditionen oder einfach weil Sie schuldenfrei sein wollen. Die Bank verlangt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE). Diese kann erheblich sein: Oft 10.000–50.000 € oder mehr. Hier erfahren Sie, wie Sie das legal minimieren.
Wann wird VFE fällig?
| Situation | VFE fällig? |
|---|---|
| Verkauf der Immobilie vor Ende der Zinsbindung | Ja — wenn Kredit abgelöst wird |
| Umschuldung zu anderer Bank | Ja |
| Nach 10 Jahren Zinsbindung (§ 489 BGB) | Nein — freies Sonderkündigungsrecht |
| Sondertilgung im vereinbarten Rahmen | Nein |
| Vertragsänderung (Ehescheidung etc.) | Ggf. VFE |
Wie wird die VFE berechnet?
Banken dürfen zwei Methoden verwenden — und wählen die für sie günstigere:
Aktiv-Aktiv-Methode
Vergleich: Was bekommt die Bank durch alternative Kreditvergabe (Zins an anderen Kreditnehmer)? Selten angewandt.
Aktiv-Passiv-Methode (häufiger)
Vergleich: Was bekommt die Bank wenn sie das zurückgezahlte Geld in Bundesanleihen anlegt? Differenz zum vereinbarten Kreditzins = VFE-Basis.
- Formel: (Vertragsschnitt - Wiederanlagezins) × Restschuld × Restlaufzeit + Bearbeitungsgebühren
- Je größer die Zinsdifferenz und je länger die Restlaufzeit, desto höher die VFE
Wie groß ist die VFE typischerweise?
| Szenario | Restschuld | Restlaufzeit | Typische VFE |
|---|---|---|---|
| Zinsanstieg (Marktzins über Vertragszins) | 300.000 € | 5 Jahre | Niedrig (0–5.000 €) |
| Zinssenkung (Marktzins unter Vertragszins) | 300.000 € | 5 Jahre | 10.000–30.000 € |
| Große Zinsdifferenz, lange Restlaufzeit | 400.000 € | 8 Jahre | 30.000–80.000 € |
Legal VFE reduzieren oder vermeiden
1. Das kostenlose Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB)
Nach 10 Jahren Zinsbindung (ab Vollauszahlung) können Sie den Kredit mit 6 Monaten Frist OHNE VFE kündigen — egal wie lang die ursprüngliche Zinsbindung war. 15-Jahres-Kredit = nach 10 Jahren kündbar! Das ist der wichtigste Tipp für alle Langfrist-Kreditnehmer.
2. Sondertilgungsrechte ausschöpfen
Haben Sie Sondertilgungsrechte im Vertrag (z.B. 5 % p.a.)? Diese können vor der Kündigung genutzt werden um die Restschuld zu senken — VFE-Basis sinkt.
3. VFE-freie Kündigungsklausel verhandeln
Bei Neuverträgen: Klausel "VFE-frei bei Verkauf der Immobilie" verhandeln. Manche Banken bieten das gegen leichten Zinsaufschlag. Sinnvoll wenn Verkauf wahrscheinlich.
4. Kredit auf neuen Eigentümer übertragen
Bei Hausverkauf: Käufer übernimmt Ihren bestehenden Kredit — keine VFE! Bank muss zustimmen (Bonitätsprüfung des Käufers), ist aber oft möglich bei günstigen Altkonditionen.
VFE-Berechnung prüfen lassen
Banken machen Fehler! Die VFE-Berechnung ist komplex. Lassen Sie die Berechnung von einem unabhängigen Finanzberater oder Anwalt prüfen. In ca. 20–30 % der Fälle enthält die Bank-Berechnung Fehler zugunsten der Bank.
Checkliste: Vor vorzeitiger Kreditablösung
- ☐ 10-Jahres-Regel prüfen: Wann wurde der Kredit ausgezahlt? Sind 10 Jahre rum?
- ☐ VFE-Berechnung von Bank anfordern (schriftlich, mit Rechenweg)
- ☐ Sondertilgungsrechte ausnutzen bevor VFE berechnet wird
- ☐ Kredit-Übernahme durch Käufer prüfen bei Verkauf
- ☐ VFE-Berechnung von Dritter Seite prüfen lassen
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